Corporate Governance

Grundvoraussetzung eines jeden erfolgreich agierenden Immobilienfonds ist eine gute Corporate Governance Struktur, die auf die internen Prozesse und Regulierungen des Managements eingeht und auf das Controlling abgestimmt ist. Da verschiedene Europäische und lokale Verordnungen die Thematik der Corporate Governance in ihren Bestimmungen berühren, sind eine Vielzahl an Rahmenwerken für eine solche Struktur verfügbar, die untereinander viele Berührungspunkte aufweisen.

Da nicht-gelistete Immobilienfonds mit der Zielgruppe institutioneller Investoren üblicherweise durch eine geringe Liquidität und ein aktiveres Investment Management geprägt sind, ist das Maß an Regulierung oft geringer als bei anderen Investmentklassen wie beispielsweise Publikumsfonds oder gelistete Anlagevehikel. In diesen Fällen ist ein robustes Corporate Governance Rahmenwerk unerlässlich, dessen Grundsätze in den INREV-Richtlinien, im Einklang mit der AIFM-Richtlinie (Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds), definiert werden. Die empfohlene Best Practice Struktur soll:

• Interessenhomogenität zwischen Investoren und Management schaffen;
• Interessenkonflikte ausgleichen;
• die Rechenschaftspflicht des Fondsmanagers sicherstellen: und
• Transparenz schaffen.

Die Fondsvertragswerke eines jeden Investmentvehikels, so vollständig und umfassend als möglich, sollten beschreiben wie derartige Prinzipien und Best Practices durch die verantwortlichen Personen umgesetzt werden sollten, um somit bindende Verpflichtungen für den Immobilienfonds und seine Investoren zu schaffen. Dieses Modul beschreibt die INREV Best Practices und dessen Anwendung in der Praxis.

Die INREV Richtlinien konzentrieren sich dabei auf das Investmentvehikel, während die AIFM-Richtlinie sich auf den Fondsmanager bezieht. Die INREV Corporate Governance Richtlinien basieren auf Grundsätzen und setzen voraus, dass Nutzer sich diesen entsprechend verhalten. Die AIFM-Richtlinie stellt hingegen die rechtlichen Verpflichtungen und Verantwortungen des Fondsmanagements dar. Zusätzlich zu den INREV Richtlinien stellt INREV den AIFMD Manager Guidance Report zur Verfügung, der die Schlüsselfunktionen eines AIFMs beschreibt und praktische Erläuterungen für Manager enthält, die unter die EU-Regulierung fallen. 

Lokale Verordnungen und EU-Regulierungen stehen jederzeit über den Prinzipien der INREV’s Richtlinien, die keine rechtlichen Verpflichtungen darstellen, sondern vielmehr ein Rahmenwerk vorschlagen, welches bei einer Vielzahl an Immobilienfonds angewandt werden kann. Bei der Anwendung dieser Best Practices sollten lokale und EU-Regulierungen demnach entsprechende Berücksichtigung finden. 

Gesetzeskonformität bildet die Grundlage für jedes Corporate-Governance-Framework. Als Hauptverantwortlicher ist der Manager zuständig dafür, dass angemessene Systeme zur Verfügung stehen, um die Konformität zu überwachen, zu bestätigen und Anlegern und Non-Executive Officers offenzulegen. Die Non-Executive Officers sollten den Manager in all diesen Bereichen überwachen und zu diesen Themen externen Rat erbitten können. Die Anleger sollten dem Manager alle erforderlichen Informationen zur Verfügung stellen und jegliche Zweifel in Bezug auf die Gesetzeskonformität des Vehikels umgehend aufzeigen.

Die Anlagebedingungen des Vehikels bilden die gesetzliche Grundlage, auf der Anleger ihre Rechte ausüben können. Um die Einhaltung der Bedingungen zu kontrollieren und zu überwachen, sollte der Manager zweckmäßige Verfahren und Systeme einführen und allen beteiligten Parteien die Konformität des Vehikels vollständig offenlegen. Die Rolle der Non-Executive Officers (die Terme Non-Executive Officers, unabhängige Direktoren und Anlegervertreter in den Corporate-Governance-Richtlinien und in dieser Zusammenfassung sind austauschbar) besteht darin, den Manager in dieser Hinsicht zu beaufsichtigen. Die Anlagebedingungen müssen unmissverständlich sein, sodass sie von allen Parteien akzeptiert und eingehalten werden können.

Vehikel-Beschlussfassung: Wenn Anleger in ein Vehikel investieren, erteilen sie einem Manager ein Immobilienanlegemandat. Der Manager hat anschließend die treuhänderische Verpflichtung, dieses Mandat auf professionelle Weise im Rahmen der Parameter des Mandats auszuführen. Anleger sollten allerdings die Kontrolle über die wesentlichen Parameter behalten, die dem Investitionsmandat zugrunde liegen, beispielsweise über Änderungen der Investitions- und Finanzierungsstrategie oder des Managerhonorars. Der Schwellenwert für Anleger, der erforderlich ist, um wesentliche Veränderungen vorzunehmen, sollte festgelegt werden. Genehmigungsschwellen sollten realisierbar sein, zu niedrige oder zu hohe Schwellenwerte sollten deswegen vermieden werden (Sperrstimmen).

Neben den Anlagebedingungen ist der Manager auch dafür verantwortlich, einen Verhaltenskodex einzurichten, dessen Einhaltung von den Non-Executive Officers und den Anlegern beaufsichtigt wird. Der Verhaltenskodex bezieht sich unter anderem auf angemessen kompetentes, ausgebildetes und angeleitetes Personal aller Parteien, die am Vehikel beteiligt sind. Während die Non-Executive Officers dafür zu sorgen haben, dass der Manager adäquate interne Kontrollen eingerichtet hat, beaufsichtigen die Anleger ihrerseits die Non-Executive Officers in dieser Hinsicht. 

Versäumnis von Anlegern: Die  Vehikeldokumentation  sollte eine Klausel beinhalten, in der Rückstellungen für den Fall festgelegt sind, dass Anleger den Kapitalabrufen nicht nachkommen. Darin enthaltene Strafmaßnahmen und Rechtsmittel sollten automatische Vorgaben, Benachrichtigung der Non-Executive Officer oder der anderen Anleger, Zwangsverkauf und Stimmrechte thematisieren.

Investitionsausschuss: Es sollte ein Investitionsausschuss eingerichtet werden, der grundlegende Veränderungen an der Investitionsstrategie und dem Geschäftsplan einzelner Aktiva beurteilt. Die Struktur sollte in die Governance-Grundsätze des Vehikels eingebettet sein. 

Einsatz von Drittparteien: Die Vehikeldokumentation sollte jeglichen Einsatz von Drittanbietern aufführen, einschließlich der ihnen übertragenen Verantwortlichkeiten und Zuständigkeiten. Ein Kontroll- und Überwachungssystem zwischen dem Manager, dem Treuhänder und der Zahlstelle sowie jegliche Zustimmungsanforderungen der Anleger im Hinblick auf Ernennung oder Ablösung sollten offengelegt werden. 

Verfahren zur Risikokontrolle: Die Vehikeldokumentation sollte deutlich die zugehörigen Verfahren zur Risikokontrolle beschreiben und erläutern auf welche Weise diese vom Manager überwacht, gemessen und berichtet werden. 

Der vierte Grundsatz des Corporate-Governance-Moduls umreißt die Hauptrechenschaftspflicht des Managers für das Vehikel, seine Anleger und seinen profitablen Geschäftsbetrieb innerhalb des gesetzlichen Frameworks. Die Non-Executive Officer sind den Anlegern gegenüber verantwortlich, während diese ihren eigenen einschlägigen Einrichtungen gegenüber rechenschaftspflichtig sind. Um die Kompetenzen und die Vertrauenswürdigkeit der Manager zu beurteilen und jegliche diesbezüglichen Zweifel melden zu können, muss den beteiligten Parteien der Zugang zu allen erforderlichen Informationen gewährt werden.

Haftungsfreistellung: Das Vehikel sollte eine Haftungsfreistellungs- und/oder Entlastungsklausel beinhalten, welche die Rechenschaftspflicht des Managers dem Vehikel gegenüber unter bestimmten Bedingungen aufweichen kann. Die Anlagedokumente sollten auslegen, ob es Einschränkungen für den Fall von Verlusten gibt, die dem Vehikel aufgrund von direkten oder Folgeverlusten entstehen.

Entlassung des Managers nach Belieben: Das Framework des Vehikels sollte eine Klausel bezüglich einer Entlassung nach Belieben, auch „unverschuldeten Entlassung“, beinhalten, mit der das Mandat des Managers auf mehrheitliche Forderung der Anleger beendet werden kann. Die Dokumentation sollte die Rechte des Managers im Hinblick auf ausstehende Honorare und Zinsen für einen solchen Fall deutlich darlegen.

Entlassung des Managers aus triftigem Grund: Das Vehikel sollten eine Klausel für die „Entlassung aus triftigem Grund“ umfassen, die den Anlegern, abhängig von einem festgelegten Schwellenwert, jederzeit das Recht zugesteht, über die Kündigung des Managers abstimmen zu lassen. Die Vehikeldokumentation sollte deutlich beschreiben, wie ein Grund ermittelt werden kann.

Non-Executive Board: Wenn das Vehikel über ein Non-Executive Board verfügt, sollten die Auswahlkriterien für die unabhängigen Direktoren deutlich in der Vehikeldokumentation definiert sein und sich hauptsächlich auf die Intensität und den Umfang der relevanten Erfahrungen richten. Es sollten Verfahren vorhanden sein, die dafür sorgen, dass bedeutende Entscheidungen vom Manager zwecks Prüfung und Genehmigung empfohlen und nicht ausschließlich nach Rücksprache mit dem Ausschuss getroffen werden können. Die Non-Executive Officers können einen externen Berater auf Kosten des Vehikels beauftragen und verfügen über eine angemessene Versicherung.

Transparenz ist eine der Grundlagen der allgemeinen INREV-Richtlinien und bildet den fünften Grundsatz des Corporate-Governance-Frameworks. Transparenz und umfassende Berichterstattung sind für jedes Vehikel unerlässlich, damit es berechenbar und für die beteiligten Parteien nachvollziehbar ist. Folglich ist der Manager dazu verpflichtet, seine Berichte rechtzeitig, korrekt und ausführlich vorzulegen und über Themen, wie Strategie, Fortschritt und Leistung des Vehikels zu informieren. Das Berichtformat sollte es Anlegern und Non-Executive Officers ermöglichen, die Leistung des Vehikels und die damit verbundenen Risiken nachzuvollziehen und zu ermessen, bis zu welchem Grad der Manager seinen Verpflichtungen nachkommt.

Recht von Anlegern auf Erteilung von Informationen: Der Manager sollte regelmäßige Meetings mit den Anlegern vereinbaren, um diesen die Möglichkeit zu bieten, Fragen zu stellen und ihre Meinung zu äußern. Anleger sollten jederzeit die Möglichkeit haben, ein solches Meeting einzuberufen, um über alle Fragen zu reden, die von Belang sind. Dasselbe gilt für das Recht der Anleger, die Bücher und Aufzeichnungen des Anlagevehikels und des Managers einzusehen oder einen externen Auditor mit der Durchführung eines Audits zu beauftragen.

Berichterstattung entsprechend den INREV-Richtlinien: Der Manager sollte, wo relevant,  deutlich darlegen, an welcher Stelle er die INREV-Richtlinien befolgt und erläutern, wo er von diesen Richtlinien abweicht. 

Zusatzvereinbarungen: Das Vehikel sollte keine Zusatzvereinbarungen eingehen, außer, wenn diese in der Vehikeldokumentation ungeachtet des  Zusageniveaus  oder des Zusagedatums dargelegt sind. Die Bedingungen der Zusatzvereinbarungen sollten auf Anfrage zur Verfügung gestellt werden. Anleger können sich auf alle Zusatzvereinbarungen zwischen dem Vehikel und anderen Anlegern stützen. Der Manager akzeptiert keinerlei Änderungen von Zusatzvereinbarungen mit Anlegern, die sich nachteilig auf andere Anleger oder die Ökonomie des Vehikels auswirken können, ohne die Einwilligung der Anleger einzuholen.

Es wird davon ausgegangen, dass der Manager im Interesse der Anleger handelt und das Vehikel so strukturiert, dass ein besserer Interessenausgleich stattfinden und Interessenkonflikte auf transparente Weise bewältigt werden können. Es ist maßgeblich, dass keine Risikobereitschaft gefördert wird, die unvereinbar mit dem Risikoprofil des Vehikels ist. Es muss ein schriftlich verfasstes Protokoll über die Abhandlung von Interessenkonflikten im Rahmen des Vehikels eingeführt werden, das skizziert, wie im Fall von neuen Sachverhalten,  Rückzahlungen  und Übertragungen von Eigenkapital innerhalb des Vehikels sowie bei Koinvestitionsmöglichkeiten mit den Anlegern umgegangen wird. Die Anleger sollten einerseits das Vehikel und die Non-Executive Officers frühzeitig darüber in Kenntnis setzen, wenn das Vehikel ihres Erachtens nach nicht in ihrem besten Interesse geführt wird. Andererseits sollten sie das Vehikel über jedweden Interessenkonflikt informieren, der seinen Ursprung in ihren eigenen Organen hat. In diesem Fall sollten die Anleger rechtzeitig und ordnungsgemäß alle erforderlichen Informationen zur Verfügung stellen, damit der Manager angemessene Maßnahmen ergreifen kann.

Koinvestition: Die Koinvestitionsvereinbarungen sollten für die Laufzeit des Vehikels gelten und vorsehen, dass Schlüsselpersonen und andere Personen, die das Vehikel betreiben, eine bedeutende Summe in das Vehikel investieren. 

Schlüsselpersonen: Eine kleine Gruppe von Personen sollte zu Schlüsselpersonen ernannt werden. Der Weggang dieser Personen würde ein Key Man Event auslösen, das möglicherweise mit einer Sistierung des  Investitionszeitraums einhergehen würde. Wenn innerhalb eines festgelegten Zeitraums kein Ersatz gefunden wird, kann das Vehikel aufgrund von Verschulden beendet werden.

Vergütung und Übertragsstruktur: Die Vergütung sollte so gestaltet werden, dass die Interessen des Managers und die Interessen der Anleger optimal aufeinander abgestimmt sind. Den Best Practices zufolge erhält der Manager eine Managementgebühr, die dafür ausreicht, das Vehikel zu verwalten. Darüber hinaus ist eine Übertragungsstruktur vorgesehen, die den Manager für den Mehrwert entlohnt, der zusätzlich zur erwarteten Rendite im Basis-Szenario erzielt wird.

Interessenkonflikte: Es sollte ein deutlich abgestecktes Protokoll für den Umgang mit Interessenkonflikten vorhanden sein, das von den Non-Executive Officers oder den Anlegern beaufsichtigt wird. Das Protokoll sollte festlegen, inwieweit der Manager dem Vehikel exklusive Anlageoptionen anbieten muss. 

Sowohl der Manager als auch die Non-Executive Officers und die Anleger sollten Zugang zu sensiblen Informationen über das AnlageVehikelund die beteiligten Parteien haben. Diese Informationen müssen so behandelt werden, wie in den Anlagebedingungen festgelegt. Grundsätzlich muss die Notwendigkeit zur vertraulichen Behandlung der Informationen gegen die Notwendigkeit zur Sicherstellung der Transparenz abgewägt werden. Im Falle eines Konfliktes sollte die Erforderlichkeit der Transparenz Vorrang haben. Allerdings wird davon ausgegangen, dass Informationen, die im Falle ihrer Offenlegung einen Wettbewerbsnachteil für das Vehikel bewirken würden, vertraulich behandelt und nicht der breiten Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt werden. Vertraulichkeitsbestimmungen sollten alle Anleger an dieselben Beschränkungen binden und dürfen es den Anlegern nicht effektiv untersagen, die Rechte auszuüben, die ihnen gemäß den Anlagedokumenten zustehen.

Einhaltung der Gesetze - Der Fonds und sein Fondsmanager sollten die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen der Gerichtsbarkeit, unter der der Fonds erstellt wurde, zu jeder Zeit einhalten.
 

Einhaltung der Bestimmungen der Fondsvertragswerke - Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke sollten die Schlüsselprinzipien der Corporate Governance definieren. Diese Prinzipien sollten zu jeder Zeit angewandt werden.
 

Sachkenntnis, Sorgfalt, Gewissenhaftigkeit und Integrität - Anleger, Anlegervertreter, Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion und Fondsmanager müssen den Schutz der Interessen der Anleger und deren Anlagen mit Sachkenntnis, Sorgfalt, Gewissenhaftigkeit und Integrität gewährleisten und für ein angemessenes Niveau an personellen, finanziellen und betriebliche Ressourcen sorgen.
 

Verantwortung - Fondsmanager, Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion, Anlegervertreter und Anleger sowie Personen, an die Aufgaben delegiert wurden, sollten für ihre Handlungen jederzeit verantwortlich sein.
 

Transparenz - Relevante Informationen des Fonds sollten eindeutig, fair, vollständig und zeitnah kommuniziert werden. Jegliche Irreführung sollte vermieden werden.
 

Im Interesse der Anleger handeln, Interessenabgleich und –konflikte- Fonds sollten im Interesse der Anleger geführt werden. Treten Interessenskonflikte auf, sollten sie zwischen den Anlegern, den Fonds und den Fondsmanagers fair gehandhabt werden. Der Interessenabgleich zwischen Anlegern und Fondsmanagern kann das Risiko solcher Konflikte reduzieren.
 

Vertraulichkeit - Angaben zu Fonds und den Anlegeranteilen am Fonds, die nicht der Öffentlichkeit zugänglich sind, sollten immer vertraulich behandelt werden.

Der Fondsmanager sollte sicherstellen, dass der Fonds die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen der Gerichtsbarkeit, unter der er erstellt wurde, zu jeder Zeit einhält.
 

Anleger sollten den Fondsmanager dabei unterstützen, sicherzustellen, dass der Fonds anwendbare Gesetze und Verordnungen einhält.

Der Fondsmanager ist im Namen des Fondsverwaltungsrats hauptverantwortlich für die Einhaltung der anwendbaren Gesetze und Verordnungen. Wenn der Fondsmanager berechtigterweise Informationen der Anleger anfragt, um dieser Verantwortung nachzukommen (z.B. zu Steuerzwecken), sollten Anleger diesem umgehend nachkommen.

Anleger müssen sämtliche vom Fonds, vom Fondsmanager und von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen gelieferten Informationen kritisch prüfen und ggf. identifizierte potenzielle Risiken gebührend berücksichtigen. Zusammenhängende Fragen unter anderem bezüglich der Einhaltung oder der unzureichenden Einhaltung anwendbarer Gesetze und Verordnungen sollten stets mit dem Fondsmanager oder den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen erörtert werden.

Die Fondsvertragswerke sollten darlegen, wie Fondsanteile ausgegeben und zurückgenommen werden.

Der Fondsmanager sollte eindeutig darlegen, wie die Fondsanteile ausgegeben und zurückgenommen werden. Bei geschlossenen Fonds werden die Anteile meist in Form eines oder mehrerer Closings ausgegeben, bei denen eine bestimmte Anzahl Anleger gleichzeitig zeichnet und die Rücknahme gegen Ende der Laufzeit des Fonds erfolgt.  Bei offenen Fonds erfolgt die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen regelmäßig, etwa jährlich, vierteljährlich, monatlich oder sogar täglich. Die Bewertungsmethode der Anteile einschließlich der angewendeten Immobilienbewertungs- und Rechnungslegungsprinzipien sollten klar dargelegt werden. In bestimmten Gerichtsbarkeiten und bei bestimmten Fondsstrukturen ist der Mechanismus gesetzlich vorgeschrieben.

Anleger sollten die Bestimmungen der Fondsvertragswerke vollständig verstehen, bevor sie eine Anlage tätigen. Durch die Signatur der Zeichnungsvereinbarung bestätigen die Anleger die Akzeptanz der Fondsvertragswerke.

Um Anlegern zu ermöglichen ein Investment vollständig zu verstehen, sollten die Fondsvertragswerke auf die Fondsstrategie, den Betrieb des Fonds, die Beziehungen zwischen Anlegern und Fonds und die sich daraus ergebenden Verpflichtungen (einschließlich Anlegerentscheidungen, Versammlungen und Abstimmungen) sowie die Liquiditätsmechanismen für Anleger, einschließlich ggf. möglicher Ausstiegsverfahren bei Auflösung, eingehen. Von Anlegern wird erwartet, dass sie die ihnen auferlegten Verpflichtungen erfüllen. Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke sollten klar und eindeutig sein und die Gerichtsbarkeit nennen, in der Versammlungen abgehalten werden, bei denen über wichtige, Anlegern vorbehaltene Angelegenheiten entschieden wird.

Um Integrität zu demonstrieren sollte der Fondsmanager ethische Verhaltensnormen einführen und umsetzen.

Der Fondsmanager hat gegenüber dem Fonds, der ihn beauftragt hat, und seinen Anlegern eine Sorgfaltspflicht. Die Anlageentscheidung der Anleger basiert normalerweise auf der Erfolgsbilanz des Fondsmanagers, seinem Ansehen, seiner Integrität und seiner Reputation. Pflicht des Fondsmanagers ist es, sowohl den Fonds als auch die Anleger zufrieden zu stellen indem er seinen Pflichten mit der erforderlichen Integrität nachkommt und gegenüber dem Fonds, Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertretern, externen Beratern des Fonds sowie Anlegern ethisch verantwortungsvoll handelt.

Der Fondsmanager sollte die erforderliche Kontrolle über seine Mitarbeiter, externe Berater und unabhängige Dienstleister ausüben, um sicherzustellen, dass im besten Interesse des Fonds und der Anleger gehandelt wird.

Der Fondsmanager muss den Anlegern demonstrieren, dass er über die erforderlichen Fähigkeiten verfügt, um seinen Verpflichtungen nachzukommen, welches auch den Einsatz unabhängiger Dienstleister umfassen kann. See section 3 of the Corporate Governance Assessment tool. Es wird erwartet, dass der Fondsmanager nur von Mitarbeitern, externen Beratern und unabhängigen Dienstleistern mit dem erforderlichen Kompetenz- und Qualitätsniveau Gebrauch macht und insbesondere;

• eine ausreichende Anzahl qualifizierter Mitarbeiter mit der erforderlichen Erfahrung und den notwendigen Fähigkeiten;
• Zugang zu kompetenten, externen Beratern und Dienstleistern in der entsprechenden Gerichtsbarkeit, die jeweils über ein angemessenes internes Kontrollsystem verfügen und dem Fondsmanager regelmäßig Bericht über dessen Wirksamkeit erstatten.

Der Fondsmanager sollte gemäß den INREV Guidelines handeln.

Um darzulegen, dass der Fondsmanager bei Fondsauflegung als auch während der Fondslaufzeit gewissenhaft gehandelt hat und handelt, sollte den Anlegern die bei Fondsauflegung durchgeführte Due Diligence (in Übereinstimmung mit dem INREV Due Diligence Questionnaire) erläutert werden und bestätigt werden, dass der Fonds innerhalb seines Rechtsrahmens in der Lage ist, seine Strategie bezüglich der angestrebten Rendite umzusetzen.

Der Fondsmanager sollte eine Verfahrensweise zur Risikoidentifizierung und zum Risikomanagement implementieren und eine permanente Risikomanagementfunktion einrichten sowie aufrechterhalten.

Der Fondsmanager sollte Risiken frühzeitig identifizieren und sie zeitnah und erfolgreich managen. Der Fondsmanager muss darlegen können, dass potenzielle Risiken schnell und gewissenhaft identifiziert, überwacht und gemanagt werden. Dies ist nur möglich, wenn der Fondsmanager über qualifizierte und kompetente Mitarbeiter, externe Berater und Dienstleister verfügt. Darüber hinaus sollte der Fondsmanager ein angemessenes internes Kontrollsystem anwenden und sicherstellen, dass die Anleger regelmäßig Informationen über die Wirksamkeit dieses Kontrollrahmens erhalten. See section 3 of the Corporate Governance Assessment tool.

Die Mitarbeiter sowie weitere Ressourcen der Anleger sollten auf entsprechende Markterfahrung, Fähigkeiten, Kompetenzen und Kenntnissen zurückgreifen können.

Die Anleger müssen sicherstellen, dass ihnen und ihren Vertretern entsprechende Schulung zuteil geworden ist und sie über die neuesten Marktentwicklungen informiert sind, um in der Lage zu sein, die entsprechenden Informationen zum Verständnis der Performance und der Entwicklung des Fonds einzuholen. Die Anleger sollten gewissenhaft vorgehen, wenn sie um Zustimmung zu Vorschlägen des Fondsmanagers gebeten werden, und sie sollten zeitnah und sachgemäß antworten.

Die Fondsvertragswerke sollten Bestimmungen enthalten, wenn Anlegern ihren Pflichten gegenüber dem Fonds nicht nachkommen. See section 3 of the Corporate Governance Assessment tool.

Anleger sollte die Risikoidentifizierung und das Risikomanagements des Fonds gewissenhaft überwachen und bewerten.

Bevor eine Anlage getätigt wird, sollten Anleger alle relevanten Informationen von dem Fondsmanager erhalten, um sich von der Investmentstrategie und des Rendite-Risikoverhältnisses zu überzeugen und sicherzustellen, dass der Fondsmanager über die erforderliche Erfahrung und die erforderlichen personellen, finanziellen und Datenressourcen verfügt, um die erwartete Rendite erwirtschaften zu können. INREV empfiehlt die Heranziehung des INREV Due Diligence Questionnaires zur Bewertung von Anlagen.

The manager should demonstrate how it is accountable to investors.

Der Fondsmanager ist insgesamt gegenüber dem Fonds und den Anlegern verantwortlich. Die Anleger verlassen sich darauf, dass der Fondsmanager und sicherstellt, dass die bei Fondsauflegung festgelegten Anlageziele erreicht und Anlagepläne ausgeführt werden und dass der Fonds in Übereinstimmung mit den Bestimmungen der Fondsvertragswerke und allen geltenden Gesetzen und Verordnungen handelt. Der Fondsmanager kann diese Verantwortung darstellen, indem er die INREV Corporate Governance Richtlinien befolgt.The manager would also normally be expected to exercise control over, and maintain close relations with, the external advisers and service providers, including external auditors, valuers, portfolio and property managers and risk managers.

Der Fondsmanager sollte für seine Leistungen eine Vergütung erhalten, es sei denn, er vernachlässigt seine Pflichten.

Der Fondsmanager sollte ein entsprechendes Maß an Verantwortung für seine Handlungen übernehmen und im Gegenzug eine Entschädigung für Verluste, die nicht auf Nachlässigkeit oder einen Vertragsbruch zurückzuführen sind, erhalten. See section 4 of the Corporate Governance Assessment tool.

Es sollte möglich sein den Fondsmanager mit und auch ohne Grund zu kündigen.

Die Möglichkeit der Anleger, den Vertrag des Fondsmanagers begründet oder unbegründet zu kündigen, deutet das Maß der Verantwortung des Managers an. Das höchste Maß an Verantwortlichkeit wird gezeigt, wenn der Manager verschuldensunabhängig auf Sonderbeschluss der Anleger gekündigt werden kann. Abhängig von den Umständen der Kündigung kann die Zahlung einer angemessenen Entschädigung an den Fondsmanager fällig sein. See section 4 of the Corporate Governance Assessment tool.

Im Fall von unterdurchschnittlicher Leistung (aus quantitativer oder qualitativer Sicht) des Fondsmanagers erwarten die Anleger Schutz durch die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und die Anlegervertreter. In derartigen Fällen sollte ein Dialog zwischen dem Fondsmanager und den Anlegern initiiert werden, mit dem Ziel der Vereinbarung eines Zeitplans um der unterdurchschnittlichen Leistung entgegenzuwirken. Wird dieser von dem Fondsmanager nicht eingehalten, können die Anleger eine Aufhebung der Investmentperiode oder nach einem Sonderbeschluss sogar die Kündigung des Fondsmanagers in Erwägung ziehen.

Der Fondsmanager sollte die INREV-Richtlinien zur Immobilienbewertung berücksichtigen.

Der Fondsmanager muss den Anlegern, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern im verlauf der Fondslaufzeit Immobilienbewertungen vorlegen. Externe Immobiliengutachter müssen unabhängig sein. Ihre Bestellung muss demnach sorgfältig überwacht werden, um die Interessen der Anleger zu schützen. Es ist empfohlen externe Gutachter bei Ablauf ihres Auftrags zu wechseln und die Vergütung so zu gestalten, dass sie die Unabhängigkeit der Bewertungen nicht beeinträchtigen.  See section 5 of the Corporate Governance Assessment tool.

Der Fondsmanager sollte die Anleger über den Umfang der Compliance mit den INREV Corporate Governance Richtlinien berichten und Erklärungen für etwaige Abweichungen liefern.

Die Fondsvertragswerke sollten über die Anwendung von Nebenabreden Aufschluss geben, die allen Anlegern offenzulegen sind.

In gewissen Fällen können einzelne Anleger über unterschiedliche Vereinbarungen mit dem Fonds verfügen. So kann größeren Anlegern beispielsweise eine Reduktion auf die an den Fondsmanager zu zahlenden Gebühren gewährt werden. Der Fondsmanager sollte darlegen, wie mit derartigen Nebenabreden und ähnlichen Vereinbarungen einzelner Anleger umgegangen wird und die beinhaltenen Bestimmungen offenlegen, vorausgesetzt die Anleger haben keine besondere Vertraulichkeit diesbezüglich gefordert. See section 5 of the Corporate Governance Assessment tool.

Spezifische Anforderung der AIFM-Richtlinie: Bei extern gemanagten AIFs ist der AIFM für die Einhaltung der Transparenzanforderungen der AIFM-Richtlinie verantwortlich.

Die Anleger sollten dem Fondsmanager ihren genauen Informationsbedarf mitteilen und ihn darüber informieren, ob sie mit der Performance des Fonds zufrieden sind.

Dies sollte zu einer möglichst effizienten Berichterstattung des Fonds beitragen.

Der Fondsmanager sollte durch die Fondsstruktur demonstrieren, dass seine Interessen mit denjenigen der Anleger übereinstimmen.

Die Einrichtung eines Fonds dient der Weitergabe von Anlageperformance an Anleger. Demzufolge wird von dem Fondsmanager erwartet, dass er im Interesse der Anleger handelt. Dies kann bis zu einem gewissen Grad durch die Schaffung von Strukturen innerhalb des Fonds geschehen, die eine Übereinstimmung der Interessen des Fondsmanagers mit denjenigen der Anleger gewährleistet.

Eine weitere Möglichkeit des Interessenabgleichs ist die Investition eines relevanten Betrages durch den Fondsmanager. Übereinstimmung der Interessen kann erreicht werden, indem der Fondsmanager einen hohen Betrag in den Fonds investiert. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.  INREV ist sich jedoch bewusst, dass unter bestimmten Umständen eine solche Beteiligung des Fondsmanagers nicht angebracht sein könnte.

Eine Übereinstimmung der Interessen kann auch durch die Kostenstruktur erreicht werden, zum Beispiel durch die Zahlung einer leistungsabhängigen Provision an den Fondsmanager, die an die Fondsperformance gekoppelt ist. Unter Umständen ist der Fondsmanager hierdurch allerdings nicht ausreichend vor dem Risiko eines Performancerückgangs geschützt. Eine leistungsabhängige Provision sollte den Fondsmanager grundsätzlich motivieren, in Übereinstimmung mit dem Risikoprofil des Fonds zu handeln und den Mehrwert widerspiegeln, den der Fondsmanager erwirtschaftet. So ist das an die Performance gekoppelte Element der Vergütung des Fondsmanagers bei einem Kernfonds üblicherweise geringer als bei einem opportunistischen Fonds. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.

Für die Mitarbeiter des Fondsmanagers, deren Tätigkeiten sich wesentlich auf die Anlagestrategie oder das Risikoprofil des Fonds auswirken, sind Vergütungsrichtlinien erforderlich. Diese sollten ein solides, effektives Risikomanagement fördern und keinen Anreiz geben Risiken außerhalb des Risikoprofils einzugehen.

Die Fondsvertragswerke sollten Maßnahmen aufführen, für den Fall, dass Schlüsselmitarbeiter den Fondsmanager verlassen.

Wenn Mitarbeiter, die in den Fondsunterlagen als Schlüsselmitarbeiter identifiziert wurde den Fondsmanager verlassen, sollten die Fondsunterlagen darlegen, ob dem Fondsmanager in diesem Fall weitere Anlagen untersagt werden oder ihm sein Mandat entzogen werden kann. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.

Der Fondsmanager und der Fonds sollten ein schriftliches Protokoll erstellen, das den Umgang mit Interessenskonflikten beschreibt.

Interessenskonflikte zwischen dem Fondsmanager und dem Fonds können beispielsweise in den folgenden Situationen entstehen:

• der Fondsmanager (oder ein anderer vom Fondsmanager kontrollierter Fonds, oder ein dem Fondsmanager nahestehendes Unternehmen) steht beim Ankauf von Anlagen mit dem Fonds im Wettbewerb;
• der Fondsmanager (oder ein anderer vom Fondsmanager gemanagter Fonds, oder ein dem Fondsmanager nahestehendes Unternehmen) kauft oder verkauft Anlagen des Fonds;
• es werden Änderungen an der Gebührenstruktur oder anderen Vereinbarungen zwischen dem Fondsmanager und dem Fonds vorgeschlagen;
• der Fondsmanager erstrebt seine Beteiligung am Fonds zu veräußern;
• es entsteht ein Konflikt zwischen den Anlegern bzgl. einer dieser zu treffenden Entscheidungen.

Ebenso können Interessenskonflikte mit externen Dienstleistern entstehen. So kann zum Beispiel der externe Gutachter einem Fonds ein Angebot über zusätzliche Immobiliendienstleistungen machen, welches die Unabhängigkeit seiner Bewertungen beeinträchtigen könnte.

Sollten derartige Interessenskonflikte entstehen, sollte der Fondsmanager diese umgehend dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern berichten und das vereinbarte Verfahren für Konfliktfälle anwenden. Der Fondsmanager sollte grundsätzlich sicherstellen, dass Geschäfte zwischen nahestehenden Unternehmen auf der Basis von Marktpreisen erfolgen. Wenn z.B. der Fondsmanager (oder ein anderer, vom Fondsmanager gemanagter Fonds) beim Kauf von Anlagen mit dem Fonds in Wettbewerb tritt, sollte der Fondsmanager dem Fonds dies offenlegen sowie eine Vorgehensweise vorschlagen, die eine faire Behandlung aller Beteiligten gewährleistet. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.

Der Fonds sollte festlegen, wie Anleger bei Neuemissionen, Rücknahmen und Übertragungen von Fondsanteilen behandelt werden.

Änderungen von Besitzanteilen der Anleger können zu Interessenskonflikten innerhalb eines Fonds führen. Deswegen sollte der Fondsmanager dafür sorgen, dass die diesbezüglichen Regeln für Neuemissionen, Rücknahmen und Übertragungen für alle Anleger klar und transparent dargelegt werden. Diese Regeln sollten mit den INREV Liquiditätsrichtlinien übereinstimmen und einheitliche Anwendung finden. Interessenskonflikten können auch in Situationen entstehen, in denen der Fondsmanager Dienstleistungen für Sekundärübertragungen von Anteilen zwischen Anlegern erbringt oder seiner Rolle der Kapitalbeschaffung nachkommt. Um diesem vorzukommen, sollten diesbezüglich angebotene Dienstleistungen des Fondsmanagers bei Fondsauflegung eindeutig erläutert werden, einschließlich der in Rechnung gestellten Kosten oder Interaktionen mit externen Handelsplattformen und Vermittlungsagenturen.

Der Fonds sollte im Interesse der Anleger betrieben werden mit dem Ziel die erwartete Rendite zu generieren.

Die Anleger sollten den Fonds und die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen zeitnah informieren, wenn sie der Meinung sind, dass der Fonds nicht in ihrem besten Interesse betrieben wird.

Die Anleger sollten Interessenskonflikte den Fonds Beteiligten offen darlegen und entsprechend handeln.

Interessenskonflikte zwischen einem Anleger und einem Fonds können in verschiedenen Situationen entstehen, z.B. wenn ein Anleger beim Erwerb von Anlagen mit dem Fonds im Wettbewerb steht oder ein Anleger Anlagen eines Fonds kauft oder an diesen verkauft. Anleger müssen integer handeln und dem Fonds, dem Fondsmanager und anderen Anlegern zeitnahe und vollständige Informationen offenlegen. Wenn ein Anleger beispielsweise durch Anlagenakquisitionen in Wettbewerb mit dem Fonds tritt, würde der Anleger normalerweise nicht an den Diskussionen im Fonds bezüglich dieses Vorgangs teilnehmen und auf den Erhalt von Informationen dazu verzichten. In derartigen Fällen muss ein Anleger möglicherweise „Informationsbarrieren“ schaffen, so dass verschiedene Personen oder Personengruppen in der Lage sind, für die unterschiedlichen Parteien zu handeln.

Die Fondsvertragswerke sollten die Vertraulichkeitsverpflichtungen des Fonds und seiner Anleger darlegen.

Der Fondsmanager ist üblicherweise im Besitz von Informationen, die teilweise öffentlich verfügbar sind und teilweise kommerziell sensible Informationen beinhalten, die nicht offengelegt werden sollten. Die Fondsvertragswerke können Vertraulichkeitsbestimmungen enthalten, so dass der Fonds die Pflicht, bestimmte Informationen als vertraulich zu behandeln und es zu unterlassen, auf der Grundlage solcher Informationen zu handeln, an seine Anleger weitergibt.

Es muss ein Gleichgewicht zwischen der Notwendigkeit, Vertraulichkeit zu wahren und der Notwendigkeit, Transparenz zu gewährleisten geschaffen werden. Im Konfliktfall sollte die Notwendigkeit, Transparenz zu gewährleisten, Vorrang haben. Die Fondsvertragswerke sollten darlegen inwieweit Nicht-Anleger sowie potenzielle Anleger und deren Berater das Recht haben Informationen zu erhalten, ohne eine Vertraulichkeitsvereinbarung abzuschließen. Die Vertraulichkeitsbestimmungen sollten die Anleger nicht daran hindern, ihre Rechte gemäß den Fondsvertragswerken wahrzunehmen, z.B. bei der Berufung externer Berater. See section 7 of the Corporate Governance Assessment tool.

Die Anleger sollten sich an die Vertraulichkeitsbestimmungen halten, insbesondere bei Anlagenveräußerung, und sollten sensible Informationen nicht zu ihrem eigenen Vorteil nutzen.

Die Anleger können in Besitz von nicht öffentlich verfügbaren, kommerziell sensiblen Informationen sein, die ihnen vom Fonds oder vom Fondsmanager mitgeteilt wurden. Möchten sie solch vertrauliche Informationen an potenzielle Anleger weitergeben, wird erwartet, dass sie vorab Vertraulichkeitsverpflichtungen zugunsten des Fonds verlangen. Die Anleger können den Fondsmanager in Diskussionen mit diesen Parteien einbeziehen und fordern, dass der Fondsmanager potenziellen Käufern Informationen liefert, die üblicherweise offengelegt werden.

In diesem Abschnitt werden die Unterschiede bei der Anwendung der Corporate Governance Richtlinien zwischen offenen und geschlossenen Fonds behandelt. In der Praxis gibt es keine klare Trennung zwischen diesen beiden Kategorien, da Fonds Merkmale beider Typen aufweisen können. Jedoch sind Unterschiede zwischen der Corporate Governance eines offenen Fonds im Vergleich zu einem geschlossenen Fonds zu erwarten.

Liquiditätsmechanismen der Anleger

Geschlossene Fonds haben typischerweise eine feste Laufzeit, zu dessen Beginn Anleger ihre Investments tätigen. Die Rücknahme erfolgt am Ende der Laufzeit, wenn der Fonds seine Anlagen veräußert und abgewickelt hat. Anleger können die Möglichkeit haben, ihre Anlagen auf dem Sekundärmarkt zu veräußern. Unter normalen Umständen wird hiermit jedoch nicht gerechnet.

Die Laufzeit von offenen Fonds ist dagegen typischerweise unbegrenzt. Neuen Anlegern werden klare Mechanismen bzgl. der Zeichnung von Anteilen zur Verfügung gestellt während vorhandene Anleger diese bezüglich der Veräußerung ihrer Anteile erhalten. Die Fondsvertragswerke müssen daher für die Anteilszeichnung, -bewertung und -rücknahme gelten und für Anleger und potenzielle Anleger eindeutig dargelegt werden. Weiterhin muss die erwartete Liquidität für die Anleger deutlich beschrieben werden. Derartige Bestimmungen sind bei offenen Fonds demzufolge umfangreicher als bei geschlossenen Fonds.

Bewertungsrichtlinien

Aufgrund der zentralen Bedeutung des Zeichnungs- und Rücknahmeverfahrens von Anteilen in offenen Fonds ist den zugrundeliegenden Bewertungs- und Rechnungslegungsprinzipien besondere Beachtung zu schenken. Sie sollten in den Fondsvertragswerke klar beschrieben und allen potenziellen Anlegern offengelegt werden. Dasselbe gilt für die Häufigkeit der Bewertungen. Der Fonds sollte darüber hinaus die INREV Richtlinien für die Berechnung und Offenlegung des INREV NAV befolgen. Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke sollten die Beziehung zwischen dem Preis für die Zeichnung von Anteilen (Geldkurs) und die Rücknahme (Briefkurs) mit dem INREV NAV beschreiben.

Kontrolle und Einflussnahme bei der Entscheidungsfindung

Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke beschreiben den Umfang der Kontrolle oder des Einflusses von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegern beim Betrieb des Fonds. Bei geschlossenen Fonds, in denen Anleger für gewöhnlich während der gesamten Fondslaufzeit engagiert sind, können diese Kontrolle über bzw. Einfluss auf bestimmte Entscheidungen erlangen, wie in CG2.1. der Richtlinien beschrieben. Bei offenen Fonds haben Anleger möglicherweise weniger Kontrolle oder Einfluss, da davon ausgegangen wird, dass die Anleger den Fonds verlassen können, wenn die Anlagestrategie nicht länger ihren Zielen entspricht. Da die Liquidität offener Fonds jedoch nicht jederzeit und vollständig garantiert werden kann, gehört es zur guten Corporate Governance, auch Anlegern von offenen Fonds wesentliche Rechte zu gewährleisten.

Verschuldensunabhängige Kündigung des Fondsmanagers

 Fondsmanagers ist es, wenn in den Bestimmungen der Fondsvertragswerke eine Klausel existiert, die eine Verschuldensunabhängige Kündigung des Fondsmanagers vorsieht. Eine solche Klausel ist bei offenen Fonds weniger üblich als bei geschlossenen Fonds, da Anleger, die nicht wünschen, dass der Fondsmanager länger für den Betrieb des Fonds zuständig ist und einer Kündigung des Fondsmanagers zustimmen würden, wenn es einen solchen Mechanismus gäbe, den Fonds durch Rücknahme ihrer Anteile verlassen können. Da die Liquidität offener Fonds jedoch nicht jederzeit und vollständig gewährleistet werden kann, gehört es zur guten Corporate Governance auch Anlegern von offenen Fonds Bestimmungen zur Abgangsentschädigung zu gewährleisten.

Beteiligung des Fondsmanagers

Der Interessenabgleich zwischen Anlegern und Fondsmanager kann gefördert werden, indem der Fondsmanager über eine wesentliche Anlage im Fonds verfügt, die ihn zur Erzielung einer guten Performance motiviert. In einem offenen Fonds ist die Beteiligung des Fondsmanagers für die Anleger wahrscheinlich weniger wichtig als in einem geschlossenen Fonds, da Anlegern, die Zweifel am Engagement des Fondsmanagers für den Betrieb des Fonds haben, faktisch keine Ausstiegsmöglichkeit zur Verfügung steht.

Bestimmungen zur Leistungsvergütung

 Weiterhin kann ein Interessenabgleich durch die Gestaltung der Leistungsvergütung erfolgen, die den Fondsmanager motiviert, im Interesse der Anleger zu handeln. Die Vergütungsstruktur sollte dabei so angelegt sein, dass sie dem Risikoprofil des Fonds entspricht. Bei offenen Fonds handelt es sich üblicherweise um nicht opportunistische Kernfonds, so dass zu erwarten ist, dass die Basisgebühr bei der Vergütung des Fondsmanagers eine größere Rolle spielt als bei geschlossenen Fonds. Darüber hinaus sollte der Ankaufs-/Verkaufspreis alle aufgelaufenen, jedoch noch nicht gezahlten Leistungsvergütungen berücksichtigen.

Interessenskonflikte

Spezifische Anforderungen der AIFM-Richtlinie: Der AIFM eines offenen AIFs sollte Interessenskonflikte zwischen Investoren, die ihre Fondsanteile zurückgeben wollen und solchen, die ihre Investments in dem AIF fortsetzen wollen, identifizieren, managen und überwachen. Dazu zählen außerdem Konflikte die aus dem Gegensatz illiquider Investments des AIFs und seiner Auszahlungspolice entstehen. 

• Corporate Governance Assessment