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Good corporate governance is key to the success and profitability of your business. Corporate governance means the structure, processes, policies and laws that determine how an investment vehicle is managed and controlled.
The purpose of the Corporate Governance guidelines is to help define the decision-making process for vehicles, ensure their managers are accountable to shareholders, and guide the allocation of roles, responsibilities and rights within the company.
This module will allow investors and managers to compare fund terms against industry best practices and to identify gaps in governance frameworks - as well as giving guidance on how to fix them. It will also help find those variations from best practice that need explaining to investors.
An anonymous investor and fund manager provide their view on the importance of good corporate governance, how it can help to attract new investors and how effective implementation can only take place if it is practiced on a consistent basis.
Benchmark your investment vehicle and determine your compliance rate with the INREV Guidelines via our new tool.
Why should you use the new tool? This Q&A section explains.
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Corporate Governance Module: Get a quick snapshot of the 7 principles
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Grundvoraussetzung eines jeden erfolgreich agierenden Immobilienfonds ist eine gute Corporate Governance Struktur, die auf die internen Prozesse und Regulierungen des Managements eingeht und auf das Controlling abgestimmt ist. Da verschiedene Europäische und lokale Verordnungen die Thematik der Corporate Governance in ihren Bestimmungen berühren, sind eine Vielzahl an Rahmenwerken für eine solche Struktur verfügbar, die untereinander viele Berührungspunkte aufweisen.
Da nicht-gelistete Immobilienfonds mit der Zielgruppe institutioneller Investoren üblicherweise durch eine geringe Liquidität und ein aktiveres Investment Management geprägt sind, ist das Maß an Regulierung oft geringer als bei anderen Investmentklassen wie beispielsweise Publikumsfonds oder gelistete Anlagevehikel. In diesen Fällen ist ein robustes Corporate Governance Rahmenwerk unerlässlich, dessen Grundsätze in den INREV-Richtlinien, im Einklang mit der AIFM-Richtlinie (Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds), definiert werden. Die empfohlene Best Practice Struktur soll:
Die Fondsvertragswerke eines jeden Investmentvehikels, so vollständig und umfassend als möglich, sollten beschreiben wie derartige Prinzipien und Best Practices durch die verantwortlichen Personen umgesetzt werden sollten, um somit bindende Verpflichtungen für den Immobilienfonds und seine Investoren zu schaffen. Dieses Modul beschreibt die INREV Best Practices und dessen Anwendung in der Praxis.
Die INREV Richtlinien konzentrieren sich dabei auf das Investmentvehikel, während die AIFM-Richtlinie sich auf den Fondsmanager bezieht. Die INREV Corporate Governance Richtlinien basieren auf Grundsätzen und setzen voraus, dass Nutzer sich diesen entsprechend verhalten. Die AIFM-Richtlinie stellt hingegen die rechtlichen Verpflichtungen und Verantwortungen des Fondsmanagements dar. Zusätzlich zu den INREV Richtlinien stellt INREV den AIFMD Manager Guidance Report zur Verfügung, der die Schlüsselfunktionen eines AIFMs beschreibt und praktische Erläuterungen für Manager enthält, die unter die EU-Regulierung fallen.
Lokale Verordnungen und EU-Regulierungen stehen jederzeit über den Prinzipien der INREV’s Richtlinien, die keine rechtlichen Verpflichtungen darstellen, sondern vielmehr ein Rahmenwerk vorschlagen, welches bei einer Vielzahl an Immobilienfonds angewandt werden kann. Bei der Anwendung dieser Best Practices sollten lokale und EU-Regulierungen demnach entsprechende Berücksichtigung finden.
Corporate Governance ist ein Grundstein des Erfolgs für nicht börsennotierte Immobilien-Anlagevehikel. Sie bezieht sich auf die Struktur, die Verfahren sowie die Vorschriften und Gesetze, die festlegen, wie ein Anlagevehikel verwaltet und kontrolliert wird. Die INREV-Richtlinien für das Corporate-Governance-Modul schaffen ein Framework, das den Best Practices der Branche entspricht, um gebräuchliche und praktikable Normen für nicht börsennotierte Immobilien-Anlagevehikel zu entwickeln und voranzutreiben, die auf den folgenden sieben Grundsätzen basieren.
Gesetzeskonformität bildet die Grundlage für jedes Corporate-Governance-Framework. Als Hauptverantwortlicher ist der Manager zuständig dafür, dass angemessene Systeme zur Verfügung stehen, um die Konformität zu überwachen, zu bestätigen und Anlegern und Non-Executive Officers offenzulegen. Die Non-Executive Officers sollten den Manager in all diesen Bereichen überwachen und zu diesen Themen externen Rat erbitten können. Die Anleger sollten dem Manager alle erforderlichen Informationen zur Verfügung stellen und jegliche Zweifel in Bezug auf die Gesetzeskonformität des Vehikels umgehend aufzeigen.
Die Anlagebedingungen des Vehikels bilden die gesetzliche Grundlage, auf der Anleger ihre Rechte ausüben können. Um die Einhaltung der Bedingungen zu kontrollieren und zu überwachen, sollte der Manager zweckmäßige Verfahren und Systeme einführen und allen beteiligten Parteien die Konformität des Vehikels vollständig offenlegen. Die Rolle der Non-Executive Officers (die Terme Non-Executive Officers, unabhängige Direktoren und Anlegervertreter in den Corporate-Governance-Richtlinien und in dieser Zusammenfassung sind austauschbar) besteht darin, den Manager in dieser Hinsicht zu beaufsichtigen. Die Anlagebedingungen müssen unmissverständlich sein, sodass sie von allen Parteien akzeptiert und eingehalten werden können.
Vehikel-Beschlussfassung: Wenn Anleger in ein Vehikel investieren, erteilen sie einem Manager ein Immobilienanlegemandat. Der Manager hat anschließend die treuhänderische Verpflichtung, dieses Mandat auf professionelle Weise im Rahmen der Parameter des Mandats auszuführen. Anleger sollten allerdings die Kontrolle über die wesentlichen Parameter behalten, die dem Investitionsmandat zugrunde liegen, beispielsweise über Änderungen der Investitions- und Finanzierungsstrategie oder des Managerhonorars. Der Schwellenwert für Anleger, der erforderlich ist, um wesentliche Veränderungen vorzunehmen, sollte festgelegt werden. Genehmigungsschwellen sollten realisierbar sein, zu niedrige oder zu hohe Schwellenwerte sollten deswegen vermieden werden (Sperrstimmen).
Neben den Anlagebedingungen ist der Manager auch dafür verantwortlich, einen Verhaltenskodex einzurichten, dessen Einhaltung von den Non-Executive Officers und den Anlegern beaufsichtigt wird. Der Verhaltenskodex bezieht sich unter anderem auf angemessen kompetentes, ausgebildetes und angeleitetes Personal aller Parteien, die am Vehikel beteiligt sind. Während die Non-Executive Officers dafür zu sorgen haben, dass der Manager adäquate interne Kontrollen eingerichtet hat, beaufsichtigen die Anleger ihrerseits die Non-Executive Officers in dieser Hinsicht.
Versäumnis von Anlegern: Die Vehikeldokumentation sollte eine Klausel beinhalten, in der Rückstellungen für den Fall festgelegt sind, dass Anleger den Kapitalabrufen nicht nachkommen. Darin enthaltene Strafmaßnahmen und Rechtsmittel sollten automatische Vorgaben, Benachrichtigung der Non-Executive Officer oder der anderen Anleger, Zwangsverkauf und Stimmrechte thematisieren.
Investitionsausschuss: Es sollte ein Investitionsausschuss eingerichtet werden, der grundlegende Veränderungen an der Investitionsstrategie und dem Geschäftsplan einzelner Aktiva beurteilt. Die Struktur sollte in die Governance-Grundsätze des Vehikels eingebettet sein.
Einsatz von Drittparteien: Die Vehikeldokumentation sollte jeglichen Einsatz von Drittanbietern aufführen, einschließlich der ihnen übertragenen Verantwortlichkeiten und Zuständigkeiten. Ein Kontroll- und Überwachungssystem zwischen dem Manager, dem Treuhänder und der Zahlstelle sowie jegliche Zustimmungsanforderungen der Anleger im Hinblick auf Ernennung oder Ablösung sollten offengelegt werden.
Verfahren zur Risikokontrolle: Die Vehikeldokumentation sollte deutlich die zugehörigen Verfahren zur Risikokontrolle beschreiben und erläutern auf welche Weise diese vom Manager überwacht, gemessen und berichtet werden.
Der vierte Grundsatz des Corporate-Governance-Moduls umreißt die Hauptrechenschaftspflicht des Managers für das Vehikel, seine Anleger und seinen profitablen Geschäftsbetrieb innerhalb des gesetzlichen Frameworks. Die Non-Executive Officer sind den Anlegern gegenüber verantwortlich, während diese ihren eigenen einschlägigen Einrichtungen gegenüber rechenschaftspflichtig sind. Um die Kompetenzen und die Vertrauenswürdigkeit der Manager zu beurteilen und jegliche diesbezüglichen Zweifel melden zu können, muss den beteiligten Parteien der Zugang zu allen erforderlichen Informationen gewährt werden.
Haftungsfreistellung: Das Vehikel sollte eine Haftungsfreistellungs- und/oder Entlastungsklausel beinhalten, welche die Rechenschaftspflicht des Managers dem Vehikel gegenüber unter bestimmten Bedingungen aufweichen kann. Die Anlagedokumente sollten auslegen, ob es Einschränkungen für den Fall von Verlusten gibt, die dem Vehikel aufgrund von direkten oder Folgeverlusten entstehen.
Entlassung des Managers nach Belieben: Das Framework des Vehikels sollte eine Klausel bezüglich einer Entlassung nach Belieben, auch „unverschuldeten Entlassung“, beinhalten, mit der das Mandat des Managers auf mehrheitliche Forderung der Anleger beendet werden kann. Die Dokumentation sollte die Rechte des Managers im Hinblick auf ausstehende Honorare und Zinsen für einen solchen Fall deutlich darlegen.
Entlassung des Managers aus triftigem Grund: Das Vehikel sollten eine Klausel für die „Entlassung aus triftigem Grund“ umfassen, die den Anlegern, abhängig von einem festgelegten Schwellenwert, jederzeit das Recht zugesteht, über die Kündigung des Managers abstimmen zu lassen. Die Vehikeldokumentation sollte deutlich beschreiben, wie ein Grund ermittelt werden kann.
Non-Executive Board: Wenn das Vehikel über ein Non-Executive Board verfügt, sollten die Auswahlkriterien für die unabhängigen Direktoren deutlich in der Vehikeldokumentation definiert sein und sich hauptsächlich auf die Intensität und den Umfang der relevanten Erfahrungen richten. Es sollten Verfahren vorhanden sein, die dafür sorgen, dass bedeutende Entscheidungen vom Manager zwecks Prüfung und Genehmigung empfohlen und nicht ausschließlich nach Rücksprache mit dem Ausschuss getroffen werden können. Die Non-Executive Officers können einen externen Berater auf Kosten des Vehikels beauftragen und verfügen über eine angemessene Versicherung.
Transparenz ist eine der Grundlagen der allgemeinen INREV-Richtlinien und bildet den fünften Grundsatz des Corporate-Governance-Frameworks. Transparenz und umfassende Berichterstattung sind für jedes Vehikel unerlässlich, damit es berechenbar und für die beteiligten Parteien nachvollziehbar ist. Folglich ist der Manager dazu verpflichtet, seine Berichte rechtzeitig, korrekt und ausführlich vorzulegen und über Themen, wie Strategie, Fortschritt und Leistung des Vehikels zu informieren. Das Berichtformat sollte es Anlegern und Non-Executive Officers ermöglichen, die Leistung des Vehikels und die damit verbundenen Risiken nachzuvollziehen und zu ermessen, bis zu welchem Grad der Manager seinen Verpflichtungen nachkommt.
Recht von Anlegern auf Erteilung von Informationen: Der Manager sollte regelmäßige Meetings mit den Anlegern vereinbaren, um diesen die Möglichkeit zu bieten, Fragen zu stellen und ihre Meinung zu äußern. Anleger sollten jederzeit die Möglichkeit haben, ein solches Meeting einzuberufen, um über alle Fragen zu reden, die von Belang sind. Dasselbe gilt für das Recht der Anleger, die Bücher und Aufzeichnungen des Anlagevehikels und des Managers einzusehen oder einen externen Auditor mit der Durchführung eines Audits zu beauftragen.
Berichterstattung entsprechend den INREV-Richtlinien: Der Manager sollte, wo relevant, deutlich darlegen, an welcher Stelle er die INREV-Richtlinien befolgt und erläutern, wo er von diesen Richtlinien abweicht.
Zusatzvereinbarungen: Das Vehikel sollte keine Zusatzvereinbarungen eingehen, außer, wenn diese in der Vehikeldokumentation ungeachtet des Zusageniveaus oder des Zusagedatums dargelegt sind. Die Bedingungen der Zusatzvereinbarungen sollten auf Anfrage zur Verfügung gestellt werden. Anleger können sich auf alle Zusatzvereinbarungen zwischen dem Vehikel und anderen Anlegern stützen. Der Manager akzeptiert keinerlei Änderungen von Zusatzvereinbarungen mit Anlegern, die sich nachteilig auf andere Anleger oder die Ökonomie des Vehikels auswirken können, ohne die Einwilligung der Anleger einzuholen.
Es wird davon ausgegangen, dass der Manager im Interesse der Anleger handelt und das Vehikel so strukturiert, dass ein besserer Interessenausgleich stattfinden und Interessenkonflikte auf transparente Weise bewältigt werden können. Es ist maßgeblich, dass keine Risikobereitschaft gefördert wird, die unvereinbar mit dem Risikoprofil des Vehikels ist. Es muss ein schriftlich verfasstes Protokoll über die Abhandlung von Interessenkonflikten im Rahmen des Vehikels eingeführt werden, das skizziert, wie im Fall von neuen Sachverhalten, Rückzahlungen und Übertragungen von Eigenkapital innerhalb des Vehikels sowie bei Koinvestitionsmöglichkeiten mit den Anlegern umgegangen wird. Die Anleger sollten einerseits das Vehikel und die Non-Executive Officers frühzeitig darüber in Kenntnis setzen, wenn das Vehikel ihres Erachtens nach nicht in ihrem besten Interesse geführt wird. Andererseits sollten sie das Vehikel über jedweden Interessenkonflikt informieren, der seinen Ursprung in ihren eigenen Organen hat. In diesem Fall sollten die Anleger rechtzeitig und ordnungsgemäß alle erforderlichen Informationen zur Verfügung stellen, damit der Manager angemessene Maßnahmen ergreifen kann.
Koinvestition: Die Koinvestitionsvereinbarungen sollten für die Laufzeit des Vehikels gelten und vorsehen, dass Schlüsselpersonen und andere Personen, die das Vehikel betreiben, eine bedeutende Summe in das Vehikel investieren.
Schlüsselpersonen: Eine kleine Gruppe von Personen sollte zu Schlüsselpersonen ernannt werden. Der Weggang dieser Personen würde ein Key Man Event auslösen, das möglicherweise mit einer Sistierung des Investitionszeitraums einhergehen würde. Wenn innerhalb eines festgelegten Zeitraums kein Ersatz gefunden wird, kann das Vehikel aufgrund von Verschulden beendet werden.
Vergütung und Übertragsstruktur: Die Vergütung sollte so gestaltet werden, dass die Interessen des Managers und die Interessen der Anleger optimal aufeinander abgestimmt sind. Den Best Practices zufolge erhält der Manager eine Managementgebühr, die dafür ausreicht, das Vehikel zu verwalten. Darüber hinaus ist eine Übertragungsstruktur vorgesehen, die den Manager für den Mehrwert entlohnt, der zusätzlich zur erwarteten Rendite im Basis-Szenario erzielt wird.
Interessenkonflikte: Es sollte ein deutlich abgestecktes Protokoll für den Umgang mit Interessenkonflikten vorhanden sein, das von den Non-Executive Officers oder den Anlegern beaufsichtigt wird. Das Protokoll sollte festlegen, inwieweit der Manager dem Vehikel exklusive Anlageoptionen anbieten muss.
Sowohl der Manager als auch die Non-Executive Officers und die Anleger sollten Zugang zu sensiblen Informationen über das AnlageVehikelund die beteiligten Parteien haben. Diese Informationen müssen so behandelt werden, wie in den Anlagebedingungen festgelegt. Grundsätzlich muss die Notwendigkeit zur vertraulichen Behandlung der Informationen gegen die Notwendigkeit zur Sicherstellung der Transparenz abgewägt werden. Im Falle eines Konfliktes sollte die Erforderlichkeit der Transparenz Vorrang haben. Allerdings wird davon ausgegangen, dass Informationen, die im Falle ihrer Offenlegung einen Wettbewerbsnachteil für das Vehikel bewirken würden, vertraulich behandelt und nicht der breiten Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt werden. Vertraulichkeitsbestimmungen sollten alle Anleger an dieselben Beschränkungen binden und dürfen es den Anlegern nicht effektiv untersagen, die Rechte auszuüben, die ihnen gemäß den Anlagedokumenten zustehen.
Einhaltung der Gesetze - Der Fonds und sein Fondsmanager sollten die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen der Gerichtsbarkeit, unter der der Fonds erstellt wurde, zu jeder Zeit einhalten.
Einhaltung der Bestimmungen der Fondsvertragswerke - Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke sollten die Schlüsselprinzipien der Corporate Governance definieren. Diese Prinzipien sollten zu jeder Zeit angewandt werden.
Sachkenntnis, Sorgfalt, Gewissenhaftigkeit und Integrität - Anleger, Anlegervertreter, Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion und Fondsmanager müssen den Schutz der Interessen der Anleger und deren Anlagen mit Sachkenntnis, Sorgfalt, Gewissenhaftigkeit und Integrität gewährleisten und für ein angemessenes Niveau an personellen, finanziellen und betriebliche Ressourcen sorgen.
Verantwortung - Fondsmanager, Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion, Anlegervertreter und Anleger sowie Personen, an die Aufgaben delegiert wurden, sollten für ihre Handlungen jederzeit verantwortlich sein.
Transparenz - Relevante Informationen des Fonds sollten eindeutig, fair, vollständig und zeitnah kommuniziert werden. Jegliche Irreführung sollte vermieden werden.
Im Interesse der Anleger handeln, Interessenabgleich und –konflikte- Fonds sollten im Interesse der Anleger geführt werden. Treten Interessenskonflikte auf, sollten sie zwischen den Anlegern, den Fonds und den Fondsmanagers fair gehandhabt werden. Der Interessenabgleich zwischen Anlegern und Fondsmanagern kann das Risiko solcher Konflikte reduzieren.
Vertraulichkeit - Angaben zu Fonds und den Anlegeranteilen am Fonds, die nicht der Öffentlichkeit zugänglich sind, sollten immer vertraulich behandelt werden.
Beschreibe die Corporate Governance des Fonds und die Organisation von Fondsmanagement und –verwaltung. Identifiziere beispielsweise den AIFM, die Vermögensverwalter, die Treuhänder, die Verwahrstelle, die Komplementäre, die Risikomanager, die Anlageberater, die Portfoliomanager, die Assetmanager, die Immobilienverwalter, die Gutachter und die weiteren erforderlichen Schlüsselfunktionen. Erläutere die Corporate Governance und den Aufsichtsrahmen des Fonds, wie z.B. den Einsatz und die Funktionsweise von Anlegerausschüssen, sonstigen Komitees oder unabhängigen Geschäftsführern. | Jährlich |
Interim Beschreibe wesentliche Änderungen |
Jährlich
Beschreibe die Struktur und die Grundsätze der Corporate Governance innerhalb der Fondsmanagerorganisation (nicht des Fonds selbst). Unter anderem mit Bezug auf potenzielle Konflikte zwischen alternativen Finanzierungsquellen, im Konfliktmanagement, bezüglich der Zusammensetzung und der Prozesse des Anlageausschusses, oder bezüglich der Vermarktung und des Vertriebs. |
Interim Beschreibe wesentliche Änderungen |
Beschreibe inwieweit die INREV Corporate Governance Richtlinien eingehalten werden. | Jährlich |
Interim Beschreibe wesentliche Änderungen |
Jegliche wesentlichen Änderungen bezüglich der Einhaltung der INREV Corporate Governance Richtlinien, wie in den Fondsunterlagen festgelegt, sollten in den Jahres- und Zwischenberichten beschrieben werden. | Jährlich | Interim |
Verhaltenskodex des Fondsmanagers
Der Fondsmanager sollte sicherstellen, dass der Fonds die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen der Gerichtsbarkeit, unter der er erstellt wurde, zu jeder Zeit einhält.
Der Fondsmanager sollte sicherstellen, dass der Fonds die anzuwendenden Gesetze und Verordnungen der Gerichtsbarkeit, unter der er erstellt wurde, zu jeder Zeit einhält.
Der Fondsmanager ist hauptverantwortlich für die Einhaltung der geltenden Gesetze und Verordnungen, einschließlich der AIFM-Richtlinie, der Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche und der Steuergesetze. Er muss in der Lage sein, diese Gesetzeskonformität vor dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegern zu bestätigen.
Der Fondsmanager sollte über entsprechende Systeme und Prozesse zur Überwachung der Einhaltung der Gesetze verfügen und regelmäßige Treffen mit dem Fonds, Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion, den Anlegervertretern und sofern angebracht mit den Anlegern abhalten.
Diese Systeme sollten die Gesetzeskonformität des Fonds gewährleisten, sodass die Geschäftstätigkeit fortgesetzt werden kann, ohne das Risiko einzugehen gesetzeswidrig zu handeln. Diesbezüglich sollte der Fondsmanager auch die Fondsstruktur berücksichtigen, die gesetzeskonform aber dennoch steuereffizient gestaltet sein sollte. Generell wird von dem Fondsmanager erwartet, dass er sich mit dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern trifft, bzw. sofern es sich um eine besonders wichtige Angelegenheit handelt mit den Anlegern selbst, um sie über relevante Gesetzesänderungen einschließlich der Steuergesetze zu informieren. Der Fondsmanager sollte in diesem Zusammenhang erläutern in welcher Weise sich die Gesetzesänderungen auf den Fonds und seine Anleger auswirken.
Verhaltenskodex der Anlegervertreter und der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen
Anlegervertreter oder Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager über ausreichende Systeme zur Überwachung der Einhaltung der anwendbaren Gesetze und Verordnungen verfügt.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion oder Anlegervertreter üben ihre Aufsichtsfunktion aus, indem sie regelmäßig Sitzungen mit dem Fondsmanager beiwohnen sowie die Fondsberichterstattung prüfen. In bestimmten Rechtsräumen können Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion durch die Ausübung ihres Amts haftungspflichtig sein. Demzufolge sollte ihnen eine unabhängige Rechtsberatung auf Kosten des Fonds zugänglich sein und Versicherungsschutz gewährleistet werden.
Verhaltenskodex der Anleger
Anleger sollten den Fondsmanager dabei unterstützen, sicherzustellen, dass der Fonds anwendbare Gesetze und Verordnungen einhält.
Der Fondsmanager ist im Namen des Fondsverwaltungsrats hauptverantwortlich für die Einhaltung der anwendbaren Gesetze und Verordnungen. Wenn der Fondsmanager berechtigterweise Informationen der Anleger anfragt, um dieser Verantwortung nachzukommen (z.B. zu Steuerzwecken), sollten Anleger diesem umgehend nachkommen.
Anleger müssen sämtliche vom Fonds, vom Fondsmanager und von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen gelieferten Informationen kritisch prüfen und ggf. identifizierte potenzielle Risiken gebührend berücksichtigen. Zusammenhängende Fragen unter anderem bezüglich der Einhaltung oder der unzureichenden Einhaltung anwendbarer Gesetze und Verordnungen sollten stets mit dem Fondsmanager oder den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen erörtert werden.
Verhaltenskodex des Fondsmanagers
Der Fondsmanager sollte geeignete Systeme und Prozesse einführen um die Einhaltung der Fondsvertragswerke zu überwachen und dies dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen, den Anlegervertretern und den Anlegern bestätigen.
Die vertraglich festgelegten Pflichten des Fondsmanagers umfassen in der Regel die Pflicht die Einhaltung der Fondsvertragswerke durch den Fonds sicherzustellen. Die zugrundeliegenden Bestimmungen werden Anlegern sowie potenziellen Anlegern zusammen mit der Anlagestrategie und dem ersten Businessplan des Fonds offen gelegt. Um die Einhaltung der Fondsvertragswerke bestätigen zu können, muss der Fondsmanager die Vertragsbestimmungen vollständig verstehen.
Die Vertragswerke sollten im Falle eines Vertragsbruchs durch den Manager verfügbare Rechtsmittel für die Anleger enthalten.
Die Fondvertragswerke sollten die Anlagepolitik des Fonds sowie dessen Restriktionen klar darstellen und darlegen wie diese Prinzipien und Best Practices in der Praxis durch die am Fonds beteiligten Parteien umgesetzt werden. Die Fondsvertragswerke müssen so formuliert sein, dass sie klare verbindliche Verpflichtungen für den Fonds und die Anleger schaffen.
Der Fondsmanager sollte die Corporate Governance Best Practices grundsätzlich bereits bei Auflegung des Fonds in die Anlagepolitik einbeziehen. Im Anschluss sollte der Fondsmanager prüfen, in welchem Umfang der Fonds diese Best Practices einhält und dies im Jahresbericht oder an anderer Stelle erläutern, wobei Abweichungen von dem Best Practice Framework zu begründen sind. Somit können sich die Anleger eine eigene Meinung über die Corporate Governance des Fonds bilden.
Die Fondsvertragswerke sollten die Rollen und Entscheidungskompetenzen der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und der Anleger bezüglich vorbehaltener Fragen festlegen.
Bei Auflegung sollten Anleger bestimmten Schlüsselparametern des Fonds zustimmen dessen Änderung oder Verletzungen den Anlegern bzw. deren Zustimmung vorbehalten sind, z.B.:
Angelegenheiten, die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen oder Anlegervertretern vorbehalten sind, sind z.B.:
Hinsichtlich solcher besonderen Angelegenheiten erwarten die Anleger, dass der Fondsmanager ihnen, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen oder den Anlegervertretern ausreichende Informationen, einschließlich professioneller Beratung, als Entscheidungsgrundlage zur Verfügung stellt. Ebenfalls wird vorausgesetzt, dass sich Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anleger bei Bedarf im Vorfeld absprechen und eine entsprechende Berichterstattung rechtzeitig erfolgt.
Mit zunehmender Anlegerzahl in einem Fonds kann eine niedrigere Schwelle für wichtige Entscheidungen angemessen sein. In offenen Fonds mit etablierten Liquiditätsmechanismen, die Investoren Ausstiegsmöglichkeiten bieten, haben Anleger möglicherweise weniger Einfluss- und Kontrollmöglichkeiten als in geschlossenen Fonds, bei denen Ausstiegsmöglichkeit außerhalb der vereinbarten Investmentperiode stark eingeschränkt sind.
Die Genehmigung des jährlichen Businessplans ist möglicherweise nicht den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen oder den Anlegervertretern vorbehalten. Dennoch ist es Best Practice, diesen den Anlegern jährlich vorzulegen und einen Prozess einzurichten, der ihnen die Möglichkeit gibt Feedback zu geben und auf diese Weise ihre Ansichten mitzuteilen.
Die Fondsvertragswerke sollten darlegen, wie Fondsanteile ausgegeben und zurückgenommen werden.
Der Fondsmanager sollte eindeutig darlegen, wie die Fondsanteile ausgegeben und zurückgenommen werden. Bei geschlossenen Fonds werden die Anteile meist in Form eines oder mehrerer Closings ausgegeben, bei denen eine bestimmte Anzahl Anleger gleichzeitig zeichnet und die Rücknahme gegen Ende der Laufzeit des Fonds erfolgt. Bei offenen Fonds erfolgt die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen regelmäßig, etwa jährlich, vierteljährlich, monatlich oder sogar täglich. Die Bewertungsmethode der Anteile einschließlich der angewendeten Immobilienbewertungs- und Rechnungslegungsprinzipien sollten klar dargelegt werden. In bestimmten Gerichtsbarkeiten und bei bestimmten Fondsstrukturen ist der Mechanismus gesetzlich vorgeschrieben.
Eine Verlängerung der Fondslaufzeit ist eine Gelegenheit für den Fondsmanager die Corporate Governance des Fonds gemeinsam mit den Anlegern zu überdenken.
Wird auf Vorschlag des Fondsmanager, die Fondslaufzeit oder eine kurze Restlaufzeit verlängert, um den Verkauf von Immobilien zu ermöglichen (wobei es sich nicht um eine in den Bestimmungen der Fondsvertragswerke festgelegte Verlängerung handelt), stellt dies in Wirklichkeit die Auflegung eines neuen Fonds dar. Somit besteht in diesem Fall die Möglichkeit, die Bestimmungen der Fondsvertragswerke zu überdenken.
Verhaltenskodex der Anlegervertreter und der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion und Anlegervertreter sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager über ausreichende Systeme zur Überwachung der Einhaltung der Fondsvertragswerke verfügt.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion und Anlegervertreter sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager über ausreichende Systeme zur Überwachung der Einhaltung der Fondsvertragswerke verfügt.
In Situationen, in denen der Vertrag des Fondsmanagers gekündigt wurde, sollten die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter Stabilität und Kontinuität während des Übergangzeitraumes gewährleisten.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten (wenn sie von den Anlegern unabhängig sind) als Vermittler zwischen Anlegern und Fondsmanager handeln und gemeinsam mit den Anlegern die Konsequenzen und Kosten prüfen, die mit dem Wechsel des Fondsmanagers verbunden sind.
Verhaltenskodex der Anleger
Anleger sollten die Bestimmungen der Fondsvertragswerke vollständig verstehen, bevor sie eine Anlage tätigen. Durch die Signatur der Zeichnungsvereinbarung bestätigen die Anleger die Akzeptanz der Fondsvertragswerke.
Um Anlegern zu ermöglichen ein Investment vollständig zu verstehen, sollten die Fondsvertragswerke auf die Fondsstrategie, den Betrieb des Fonds, die Beziehungen zwischen Anlegern und Fonds und die sich daraus ergebenden Verpflichtungen (einschließlich Anlegerentscheidungen, Versammlungen und Abstimmungen) sowie die Liquiditätsmechanismen für Anleger, einschließlich ggf. möglicher Ausstiegsverfahren bei Auflösung, eingehen. Von Anlegern wird erwartet, dass sie die ihnen auferlegten Verpflichtungen erfüllen. Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke sollten klar und eindeutig sein und die Gerichtsbarkeit nennen, in der Versammlungen abgehalten werden, bei denen über wichtige, Anlegern vorbehaltene Angelegenheiten entschieden wird.
Verhaltenskodex des Fondsmanagers
Um Integrität zu demonstrieren sollte der Fondsmanager ethische Verhaltensnormen einführen und umsetzen.
Der Fondsmanager hat gegenüber dem Fonds, der ihn beauftragt hat, und seinen Anlegern eine Sorgfaltspflicht. Die Anlageentscheidung der Anleger basiert normalerweise auf der Erfolgsbilanz des Fondsmanagers, seinem Ansehen, seiner Integrität und seiner Reputation. Pflicht des Fondsmanagers ist es, sowohl den Fonds als auch die Anleger zufrieden zu stellen indem er seinen Pflichten mit der erforderlichen Integrität nachkommt und gegenüber dem Fonds, Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertretern, externen Beratern des Fonds sowie Anlegern ethisch verantwortungsvoll handelt.
Der Fondsmanager sollte die erforderliche Kontrolle über seine Mitarbeiter, externe Berater und unabhängige Dienstleister ausüben, um sicherzustellen, dass im besten Interesse des Fonds und der Anleger gehandelt wird.
Der Fondsmanager muss den Anlegern demonstrieren, dass er über die erforderlichen Fähigkeiten verfügt, um seinen Verpflichtungen nachzukommen, welches auch den Einsatz unabhängiger Dienstleister umfassen kann. See section 3 of the Corporate Governance Assessment tool. Es wird erwartet, dass der Fondsmanager nur von Mitarbeitern, externen Beratern und unabhängigen Dienstleistern mit dem erforderlichen Kompetenz- und Qualitätsniveau Gebrauch macht und insbesondere;
Der Fondsmanager sollte gemäß den INREV Guidelines handeln.
Um darzulegen, dass der Fondsmanager bei Fondsauflegung als auch während der Fondslaufzeit gewissenhaft gehandelt hat und handelt, sollte den Anlegern die bei Fondsauflegung durchgeführte Due Diligence (in Übereinstimmung mit dem INREV Due Diligence Questionnaire) erläutert werden und bestätigt werden, dass der Fonds innerhalb seines Rechtsrahmens in der Lage ist, seine Strategie bezüglich der angestrebten Rendite umzusetzen.
Der Fondsmanager sollte eine Verfahrensweise zur Risikoidentifizierung und zum Risikomanagement implementieren und eine permanente Risikomanagementfunktion einrichten sowie aufrechterhalten.
Der Fondsmanager sollte Risiken frühzeitig identifizieren und sie zeitnah und erfolgreich managen. Der Fondsmanager muss darlegen können, dass potenzielle Risiken schnell und gewissenhaft identifiziert, überwacht und gemanagt werden. Dies ist nur möglich, wenn der Fondsmanager über qualifizierte und kompetente Mitarbeiter, externe Berater und Dienstleister verfügt. Darüber hinaus sollte der Fondsmanager ein angemessenes internes Kontrollsystem anwenden und sicherstellen, dass die Anleger regelmäßig Informationen über die Wirksamkeit dieses Kontrollrahmens erhalten. See section 3 of the Corporate Governance Assessment tool.
Verhaltenskodex der Anlegervertreter und der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten über erforderliche Kompetenzen und Qualifikationen sowie über einen angemessenen Zugang zu externen Beratern und Dienstleistern verfügen, um den Schutz der Anlegerinteressen zu gewährleisten.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen müssen insbesondere Gelegenheit haben, mit den externen Gutachtern des Fonds über Fragen im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung zu diskutieren.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten die Überwachung der internen Kontrollen, des Risikomanagements und der Berichterstattung sicherstellen.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten sich überzeugen, dass der Fondsmanager über funktionierende Systeme zur Überwachung der Fondsaktivitäten verfügt, dass angemessene interne Kontrollsysteme vorhanden sind, um Risiken zeitnah und erfolgreich zu identifizieren und zu managen und dass der Fondsmanager seinen Berichterstattungspflichten regelmäßig und zeitnah nachkommt.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten sich im Anliegen der Investoren regelmäßig mit dem Fondsmanager und anderen externen Beratern oder Dienstleistern und den Anlegern treffen (ggf. in Abwesenheit des Fondsmanagers).
Dabei kann es erforderlich sein unabhängige professionelle Beratung einzuholen. Um sicherzustellen, dass Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen nicht durch den Fonds oder den Fondsmanager beeinflusst werden, müssen sie Gelegenheit haben, über besonders sensible Angelegenheiten frei und offen (in Abwesenheit des Fondsmanagers) mit den Anlegern zu diskutieren.
Verhaltenskodex der Anleger
Die Mitarbeiter sowie weitere Ressourcen der Anleger sollten auf entsprechende Markterfahrung, Fähigkeiten, Kompetenzen und Kenntnissen zurückgreifen können.
Die Anleger müssen sicherstellen, dass ihnen und ihren Vertretern entsprechende Schulung zuteil geworden ist und sie über die neuesten Marktentwicklungen informiert sind, um in der Lage zu sein, die entsprechenden Informationen zum Verständnis der Performance und der Entwicklung des Fonds einzuholen. Die Anleger sollten gewissenhaft vorgehen, wenn sie um Zustimmung zu Vorschlägen des Fondsmanagers gebeten werden, und sie sollten zeitnah und sachgemäß antworten.
Die Fondsvertragswerke sollten Bestimmungen enthalten, wenn Anlegern ihren Pflichten gegenüber dem Fonds nicht nachkommen. See section 3 of the Corporate Governance Assessment tool.
Anleger sollte die Risikoidentifizierung und das Risikomanagements des Fonds gewissenhaft überwachen und bewerten.
Bevor eine Anlage getätigt wird, sollten Anleger alle relevanten Informationen von dem Fondsmanager erhalten, um sich von der Investmentstrategie und des Rendite-Risikoverhältnisses zu überzeugen und sicherzustellen, dass der Fondsmanager über die erforderliche Erfahrung und die erforderlichen personellen, finanziellen und Datenressourcen verfügt, um die erwartete Rendite erwirtschaften zu können. INREV empfiehlt die Heranziehung des INREV Due Diligence Questionnaires zur Bewertung von Anlagen.
Anleger sollten die Leistung der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen regelmäßig überprüfen und deren Wiederernennung bestätigen.
The manager should demonstrate how it is accountable to investors.
Der Fondsmanager ist insgesamt gegenüber dem Fonds und den Anlegern verantwortlich. Die Anleger verlassen sich darauf, dass der Fondsmanager und sicherstellt, dass die bei Fondsauflegung festgelegten Anlageziele erreicht und Anlagepläne ausgeführt werden und dass der Fonds in Übereinstimmung mit den Bestimmungen der Fondsvertragswerke und allen geltenden Gesetzen und Verordnungen handelt. Der Fondsmanager kann diese Verantwortung darstellen, indem er die INREV Corporate Governance Richtlinien befolgt.The manager would also normally be expected to exercise control over, and maintain close relations with, the external advisers and service providers, including external auditors, valuers, portfolio and property managers and risk managers.
Der Fondsmanager sollte für seine Leistungen eine Vergütung erhalten, es sei denn, er vernachlässigt seine Pflichten.
Der Fondsmanager sollte ein entsprechendes Maß an Verantwortung für seine Handlungen übernehmen und im Gegenzug eine Entschädigung für Verluste, die nicht auf Nachlässigkeit oder einen Vertragsbruch zurückzuführen sind, erhalten. See section 4 of the Corporate Governance Assessment tool.
Es sollte möglich sein den Fondsmanager mit und auch ohne Grund zu kündigen.
Die Möglichkeit der Anleger, den Vertrag des Fondsmanagers begründet oder unbegründet zu kündigen, deutet das Maß der Verantwortung des Managers an. Das höchste Maß an Verantwortlichkeit wird gezeigt, wenn der Manager verschuldensunabhängig auf Sonderbeschluss der Anleger gekündigt werden kann. Abhängig von den Umständen der Kündigung kann die Zahlung einer angemessenen Entschädigung an den Fondsmanager fällig sein. See section 4 of the Corporate Governance Assessment tool.
Im Fall von unterdurchschnittlicher Leistung (aus quantitativer oder qualitativer Sicht) des Fondsmanagers erwarten die Anleger Schutz durch die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und die Anlegervertreter. In derartigen Fällen sollte ein Dialog zwischen dem Fondsmanager und den Anlegern initiiert werden, mit dem Ziel der Vereinbarung eines Zeitplans um der unterdurchschnittlichen Leistung entgegenzuwirken. Wird dieser von dem Fondsmanager nicht eingehalten, können die Anleger eine Aufhebung der Investmentperiode oder nach einem Sonderbeschluss sogar die Kündigung des Fondsmanagers in Erwägung ziehen.
Verhaltenskodex der Anlegervertreter und der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sollten den Anlegern gegenüber verantwortlich handeln.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sind den Anlegern gegenüber in ihrer Rolle als Aufsichtspersonen bezüglich der Fondsperformance und -compliance verantwortlich. Sie können diese Verantwortung durch die Mitgliedschaft in einem Beirat oder einem Beratungsausschuss wahrnehmen. Diese Verantwortung darf allerdings nicht mit der Haftung anderen Anlegern gegenüber kombiniert werden. Lediglich im Fall von vorsätzlichem Fehlverhalten oder Arglist können Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter zur Haftung gezogen werden. See section 4 of the Corporate Governance Assessment tool.
Verhaltenskodex der Anleger
Verhaltenskodex der Anleger
Die Anleger sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager und sofern angemessen Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen für die Performance des Fonds zur Verantwortung gezogen werden.
Die Anleger sind ihrer eigenen Körperschaft gegenüber verantwortlich, nicht aber gegenüber dem Fondsmanager, dem Fonds oder den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen. Allerdings liegt es in ihrer Verantwortung den Fondsmanager und die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen zu ihrer Verantwortung zu ziehen. Diesbezüglich wird von ihnen erwartet, dass sie an relevanten Anlegerversammlungen teilnehmen und alle von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen, von dem Fondsmanager und von externen Beratern vorgelegten Informationen und Berichte sorgfältig und gewissenhaft zu prüfen. Des Weiteren wird von ihnen erwartet, dass sie sich so verhalten, dass ihnen kein unethisches Verhalten vorgeworfen werden kann.
Der Fondsmanager ist verpflichtet dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen, den Anlegervertretern und den Anlegern alle relevanten Informationen und Berichte zeitnah zur Verfügung zu stellen.
Während der Laufzeit eines Fonds muss der Fondsmanager Informationen (einschließlich Berichte) zur Verfügung stellen, die es den Anlegern erlauben die Wertentwicklung und die Einhaltung der Anlagestrategie nachzuvollziehen sowie sich zu versichern, dass der Fonds seine im Businessplan definierten Ziele erreicht. See section 5 of the Corporate Governance Assessment tool. Anleger und Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen müssen beispielsweise in der Lage sein,
Der Fondsmanager sollte alle entsprechenden Fragen und Gesuche von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen, Anlegervertretern und Anlegern zeitnah und transparent beantworten. Über wesentliche Ereignisse wie die Umbesetzung von Schlüsselpositionen sollten die Anleger umgehend informiert werden.
Der Fondsmanager sollte die INREV-Richtlinien zur Immobilienbewertung berücksichtigen.
Der Fondsmanager muss den Anlegern, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern im verlauf der Fondslaufzeit Immobilienbewertungen vorlegen. Externe Immobiliengutachter müssen unabhängig sein. Ihre Bestellung muss demnach sorgfältig überwacht werden, um die Interessen der Anleger zu schützen. Es ist empfohlen externe Gutachter bei Ablauf ihres Auftrags zu wechseln und die Vergütung so zu gestalten, dass sie die Unabhängigkeit der Bewertungen nicht beeinträchtigen. See section 5 of the Corporate Governance Assessment tool.
Der Fondsmanager sollte die Anleger über den Umfang der Compliance mit den INREV Corporate Governance Richtlinien berichten und Erklärungen für etwaige Abweichungen liefern.
Die Fondsvertragswerke sollten über die Anwendung von Nebenabreden Aufschluss geben, die allen Anlegern offenzulegen sind.
In gewissen Fällen können einzelne Anleger über unterschiedliche Vereinbarungen mit dem Fonds verfügen. So kann größeren Anlegern beispielsweise eine Reduktion auf die an den Fondsmanager zu zahlenden Gebühren gewährt werden. Der Fondsmanager sollte darlegen, wie mit derartigen Nebenabreden und ähnlichen Vereinbarungen einzelner Anleger umgegangen wird und die beinhaltenen Bestimmungen offenlegen, vorausgesetzt die Anleger haben keine besondere Vertraulichkeit diesbezüglich gefordert. See section 5 of the Corporate Governance Assessment tool.
Spezifische Anforderung der AIFM-Richtlinie: Bei extern gemanagten AIFs ist der AIFM für die Einhaltung der Transparenzanforderungen der AIFM-Richtlinie verantwortlich.
Verhaltenskodex der Anlegervertreter und der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sollten sicherstellen, dass von dem Fondsmanager erstellte Informationen sämtliche Anleger erreicht.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertretern sind verpflichtet sicherzustellen, dass der Fondsmanager während der gesamten Fondslaufzeit den Anlegern sowie den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern alle relevanten Informationen und Berichte zeitnah, korrekt und in verständlicher Form zukommen lässt, um über die Fondsstrategie, die Zielerreichung sowie die Performance zu informieren.
Verhaltenskodex der Anleger
Die Anleger sollten dem Fondsmanager ihren genauen Informationsbedarf mitteilen und ihn darüber informieren, ob sie mit der Performance des Fonds zufrieden sind.
Dies sollte zu einer möglichst effizienten Berichterstattung des Fonds beitragen.
Der Fondsmanager sollte durch die Fondsstruktur demonstrieren, dass seine Interessen mit denjenigen der Anleger übereinstimmen.
Die Einrichtung eines Fonds dient der Weitergabe von Anlageperformance an Anleger. Demzufolge wird von dem Fondsmanager erwartet, dass er im Interesse der Anleger handelt. Dies kann bis zu einem gewissen Grad durch die Schaffung von Strukturen innerhalb des Fonds geschehen, die eine Übereinstimmung der Interessen des Fondsmanagers mit denjenigen der Anleger gewährleistet.
Eine weitere Möglichkeit des Interessenabgleichs ist die Investition eines relevanten Betrages durch den Fondsmanager. Übereinstimmung der Interessen kann erreicht werden, indem der Fondsmanager einen hohen Betrag in den Fonds investiert. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool. INREV ist sich jedoch bewusst, dass unter bestimmten Umständen eine solche Beteiligung des Fondsmanagers nicht angebracht sein könnte.
Eine Übereinstimmung der Interessen kann auch durch die Kostenstruktur erreicht werden, zum Beispiel durch die Zahlung einer leistungsabhängigen Provision an den Fondsmanager, die an die Fondsperformance gekoppelt ist. Unter Umständen ist der Fondsmanager hierdurch allerdings nicht ausreichend vor dem Risiko eines Performancerückgangs geschützt. Eine leistungsabhängige Provision sollte den Fondsmanager grundsätzlich motivieren, in Übereinstimmung mit dem Risikoprofil des Fonds zu handeln und den Mehrwert widerspiegeln, den der Fondsmanager erwirtschaftet. So ist das an die Performance gekoppelte Element der Vergütung des Fondsmanagers bei einem Kernfonds üblicherweise geringer als bei einem opportunistischen Fonds. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.
Für die Mitarbeiter des Fondsmanagers, deren Tätigkeiten sich wesentlich auf die Anlagestrategie oder das Risikoprofil des Fonds auswirken, sind Vergütungsrichtlinien erforderlich. Diese sollten ein solides, effektives Risikomanagement fördern und keinen Anreiz geben Risiken außerhalb des Risikoprofils einzugehen.
Die Fondsvertragswerke sollten Maßnahmen aufführen, für den Fall, dass Schlüsselmitarbeiter den Fondsmanager verlassen.
Wenn Mitarbeiter, die in den Fondsunterlagen als Schlüsselmitarbeiter identifiziert wurde den Fondsmanager verlassen, sollten die Fondsunterlagen darlegen, ob dem Fondsmanager in diesem Fall weitere Anlagen untersagt werden oder ihm sein Mandat entzogen werden kann. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.
Der Fondsmanager und der Fonds sollten ein schriftliches Protokoll erstellen, das den Umgang mit Interessenskonflikten beschreibt.
Interessenskonflikte zwischen dem Fondsmanager und dem Fonds können beispielsweise in den folgenden Situationen entstehen:
Ebenso können Interessenskonflikte mit externen Dienstleistern entstehen. So kann zum Beispiel der externe Gutachter einem Fonds ein Angebot über zusätzliche Immobiliendienstleistungen machen, welches die Unabhängigkeit seiner Bewertungen beeinträchtigen könnte.
Sollten derartige Interessenskonflikte entstehen, sollte der Fondsmanager diese umgehend dem Fonds, den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und den Anlegervertretern berichten und das vereinbarte Verfahren für Konfliktfälle anwenden. Der Fondsmanager sollte grundsätzlich sicherstellen, dass Geschäfte zwischen nahestehenden Unternehmen auf der Basis von Marktpreisen erfolgen. Wenn z.B. der Fondsmanager (oder ein anderer, vom Fondsmanager gemanagter Fonds) beim Kauf von Anlagen mit dem Fonds in Wettbewerb tritt, sollte der Fondsmanager dem Fonds dies offenlegen sowie eine Vorgehensweise vorschlagen, die eine faire Behandlung aller Beteiligten gewährleistet. See section 6 of the Corporate Governance Assessment tool.
Der Fonds sollte festlegen, wie Anleger bei Neuemissionen, Rücknahmen und Übertragungen von Fondsanteilen behandelt werden.
Änderungen von Besitzanteilen der Anleger können zu Interessenskonflikten innerhalb eines Fonds führen. Deswegen sollte der Fondsmanager dafür sorgen, dass die diesbezüglichen Regeln für Neuemissionen, Rücknahmen und Übertragungen für alle Anleger klar und transparent dargelegt werden. Diese Regeln sollten mit den INREV Liquiditätsrichtlinien übereinstimmen und einheitliche Anwendung finden. Interessenskonflikten können auch in Situationen entstehen, in denen der Fondsmanager Dienstleistungen für Sekundärübertragungen von Anteilen zwischen Anlegern erbringt oder seiner Rolle der Kapitalbeschaffung nachkommt. Um diesem vorzukommen, sollten diesbezüglich angebotene Dienstleistungen des Fondsmanagers bei Fondsauflegung eindeutig erläutert werden, einschließlich der in Rechnung gestellten Kosten oder Interaktionen mit externen Handelsplattformen und Vermittlungsagenturen.
Verhaltenskodex der Anlegervertreter und der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sollten während der Fondslaufzeit dafür sorgen, dass der Fondsmanager die Übereinstimmung seiner Interessen mit denen der Anleger darlegt.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sollten sicherstellen, dass der Fondsmanager über ein schriftliches Protokoll verfügt, das den Umgang mit Interessenskonflikten beschreibt.
Wenn Konflikte identifiziert werden, sollten Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen sicherstellen, dass der Fondsmanager dass für diesen Fall vereinbarte Verfahren anwendet. Es kann eventuell erforderlich sein, dass Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen Entscheidungen im Namen des Fonds treffen müssen, wenn sich der Fondsmanager in einer Konfliktsituation befindet. Wenn die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen nicht davon überzeugt sind, dass ein Konflikt fair und korrekt beigelegt wurde, wird erwartet, dass sie hierüber an die Anleger berichten. Von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktion wird eine aktive Beteiligung an der Beaufsichtigung von Transaktionen zwischen dem Fondsmanager und dem Fonds erwartet, so beispielweise bezüglich etwaiger Änderungen der Gebührenstruktur. Weiterhin müssen sie sicher sein, dass derartige Transaktionen auf Basis von Marktpreisen erfolgen und gegenüber den Anlegern offengelegt werden.
Verhaltenskodex der Anleger
Der Fonds sollte im Interesse der Anleger betrieben werden mit dem Ziel die erwartete Rendite zu generieren.
Die Anleger sollten den Fonds und die Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen zeitnah informieren, wenn sie der Meinung sind, dass der Fonds nicht in ihrem besten Interesse betrieben wird.
Die Anleger sollten Interessenskonflikte den Fonds Beteiligten offen darlegen und entsprechend handeln.
Interessenskonflikte zwischen einem Anleger und einem Fonds können in verschiedenen Situationen entstehen, z.B. wenn ein Anleger beim Erwerb von Anlagen mit dem Fonds im Wettbewerb steht oder ein Anleger Anlagen eines Fonds kauft oder an diesen verkauft. Anleger müssen integer handeln und dem Fonds, dem Fondsmanager und anderen Anlegern zeitnahe und vollständige Informationen offenlegen. Wenn ein Anleger beispielsweise durch Anlagenakquisitionen in Wettbewerb mit dem Fonds tritt, würde der Anleger normalerweise nicht an den Diskussionen im Fonds bezüglich dieses Vorgangs teilnehmen und auf den Erhalt von Informationen dazu verzichten. In derartigen Fällen muss ein Anleger möglicherweise „Informationsbarrieren“ schaffen, so dass verschiedene Personen oder Personengruppen in der Lage sind, für die unterschiedlichen Parteien zu handeln.
Die Fondsvertragswerke sollten die Vertraulichkeitsverpflichtungen des Fonds und seiner Anleger darlegen.
Der Fondsmanager ist üblicherweise im Besitz von Informationen, die teilweise öffentlich verfügbar sind und teilweise kommerziell sensible Informationen beinhalten, die nicht offengelegt werden sollten. Die Fondsvertragswerke können Vertraulichkeitsbestimmungen enthalten, so dass der Fonds die Pflicht, bestimmte Informationen als vertraulich zu behandeln und es zu unterlassen, auf der Grundlage solcher Informationen zu handeln, an seine Anleger weitergibt.
Es muss ein Gleichgewicht zwischen der Notwendigkeit, Vertraulichkeit zu wahren und der Notwendigkeit, Transparenz zu gewährleisten geschaffen werden. Im Konfliktfall sollte die Notwendigkeit, Transparenz zu gewährleisten, Vorrang haben. Die Fondsvertragswerke sollten darlegen inwieweit Nicht-Anleger sowie potenzielle Anleger und deren Berater das Recht haben Informationen zu erhalten, ohne eine Vertraulichkeitsvereinbarung abzuschließen. Die Vertraulichkeitsbestimmungen sollten die Anleger nicht daran hindern, ihre Rechte gemäß den Fondsvertragswerken wahrzunehmen, z.B. bei der Berufung externer Berater. See section 7 of the Corporate Governance Assessment tool.
Verhaltenskodex der Anlegervertreter und der Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter sollten sich an die Vertraulichkeitsbestimmungen in den Fondsvertragswerken halten.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegervertreter können Kenntnis von vertraulichen Informationen über den Fonds erlangen, die weder öffentlich verfügbar noch den Anlegern bekannt sind. In diesem Fall sollten sie sich an die Vertraulichkeitsbestimmungen in den Fondsvertragswerken halten. Gegebenenfalls sollten sie den Fondsmanager bei der Offenlegung zugänglicher Informationen für die Anleger unterstützen.
Verhaltenskodex der Anleger
Die Anleger sollten sich an die Vertraulichkeitsbestimmungen halten, insbesondere bei Anlagenveräußerung, und sollten sensible Informationen nicht zu ihrem eigenen Vorteil nutzen.
Die Anleger können in Besitz von nicht öffentlich verfügbaren, kommerziell sensiblen Informationen sein, die ihnen vom Fonds oder vom Fondsmanager mitgeteilt wurden. Möchten sie solch vertrauliche Informationen an potenzielle Anleger weitergeben, wird erwartet, dass sie vorab Vertraulichkeitsverpflichtungen zugunsten des Fonds verlangen. Die Anleger können den Fondsmanager in Diskussionen mit diesen Parteien einbeziehen und fordern, dass der Fondsmanager potenziellen Käufern Informationen liefert, die üblicherweise offengelegt werden.
Anlagenkontrolle
Anleger, die an Club Deals und Joint Ventures beteiligt sind, sind normalerweise bestrebt stärkere Kontrolle über die Aktivitäten des Fonds auszuüben, um die Anlagestrategie schwerpunktmäßig festzulegen und die Entwicklung ihrer Anlagen zu kontrollieren. Daher ist es wahrscheinlich, dass die Anleger stärker an Entscheidungen des Fonds beteiligt sein möchten als dies normalerweise bei einem Multi-Anleger-Fonds der Fall wäre. Zusätzlich zu den normalerweise Anlegern vorbehaltenen Bereichen (CG2.1.) möchten die Anleger wahrscheinlich Bereiche kontrollieren, die den Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen vorbehalten sein können. Insbesondere möchten Anleger wahrscheinlich die Kontrolle über den Zeitplan für Kauf und Verkauf von Einzelobjekten erhalten was bedeutet. Dass sich ihre Anlage eher wie eine direkte Immobilienanlage verhält. Gemäß der AIFM-Richtlinie sollten die Anlageaktivitäten jedoch vom Fondsmanager ausgeführt werden. Somit sollten die Anleger sicherstellen, dass ihr Kontrollspektrum, nicht im Konflikt zu der AIFM-Richtlinie steht.
Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen
In Situationen, in denen eine kleine Zahl an Anlegern aktiv am Betrieb eines Fonds beteiligt ist, wäre zu erwarten, dass diese selbst über die erforderlichen Ressourcen verfügen, ohne dass es zu Ineffizienzen beim Fondsmanagement kommt, wie z.B. Verzögerungen bei der Ratifizierung von Entscheidungen. In solchen Situationen könnte die Instanz von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen nicht mehr relevant sein.
Rolle des Fondsmanagers und der Vergütungsstruktur
Bei Club Deals und Joint Ventures kann dem Fondsmanager die Rolle des Asset Managers zufallen, der für die Anlagenakquise und die Mietaktivitäten bzw. Für die operativen Aktivitäten des Immobilienportfolios verantwortlich ist. Die Gesamtkosten könnten im Vergleich zu einem Fonds mit einer Vielzahl an Anlagern geringer ausfallen, da das Fondsmanagement weniger aufwändig ist. Darüber hinaus sollte darüber nachgedacht werden, ob eine leistungsabhängige Provision für den Fondsmanager angebracht wäre, da der Fondsmanager die Anlagestrategie eventuell nicht voll kontrolliert, wenn die Vereinbarungen des Fonds die Genehmigung einzelner Entscheidungen durch die Anleger erfordert.
In diesem Abschnitt werden die Unterschiede bei der Anwendung der Corporate Governance Richtlinien zwischen offenen und geschlossenen Fonds behandelt. In der Praxis gibt es keine klare Trennung zwischen diesen beiden Kategorien, da Fonds Merkmale beider Typen aufweisen können. Jedoch sind Unterschiede zwischen der Corporate Governance eines offenen Fonds im Vergleich zu einem geschlossenen Fonds zu erwarten.
Liquiditätsmechanismen der Anleger
Geschlossene Fonds haben typischerweise eine feste Laufzeit, zu dessen Beginn Anleger ihre Investments tätigen. Die Rücknahme erfolgt am Ende der Laufzeit, wenn der Fonds seine Anlagen veräußert und abgewickelt hat. Anleger können die Möglichkeit haben, ihre Anlagen auf dem Sekundärmarkt zu veräußern. Unter normalen Umständen wird hiermit jedoch nicht gerechnet.
Die Laufzeit von offenen Fonds ist dagegen typischerweise unbegrenzt. Neuen Anlegern werden klare Mechanismen bzgl. der Zeichnung von Anteilen zur Verfügung gestellt während vorhandene Anleger diese bezüglich der Veräußerung ihrer Anteile erhalten. Die Fondsvertragswerke müssen daher für die Anteilszeichnung, -bewertung und -rücknahme gelten und für Anleger und potenzielle Anleger eindeutig dargelegt werden. Weiterhin muss die erwartete Liquidität für die Anleger deutlich beschrieben werden. Derartige Bestimmungen sind bei offenen Fonds demzufolge umfangreicher als bei geschlossenen Fonds.
Bewertungsrichtlinien
Aufgrund der zentralen Bedeutung des Zeichnungs- und Rücknahmeverfahrens von Anteilen in offenen Fonds ist den zugrundeliegenden Bewertungs- und Rechnungslegungsprinzipien besondere Beachtung zu schenken. Sie sollten in den Fondsvertragswerke klar beschrieben und allen potenziellen Anlegern offengelegt werden. Dasselbe gilt für die Häufigkeit der Bewertungen. Der Fonds sollte darüber hinaus die INREV Richtlinien für die Berechnung und Offenlegung des INREV NAV befolgen. Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke sollten die Beziehung zwischen dem Preis für die Zeichnung von Anteilen (Geldkurs) und die Rücknahme (Briefkurs) mit dem INREV NAV beschreiben.
Kontrolle und Einflussnahme bei der Entscheidungsfindung
Die Bestimmungen der Fondsvertragswerke beschreiben den Umfang der Kontrolle oder des Einflusses von Personen in Aufsichts-, Beirat- und Anlageausschussfunktionen und Anlegern beim Betrieb des Fonds. Bei geschlossenen Fonds, in denen Anleger für gewöhnlich während der gesamten Fondslaufzeit engagiert sind, können diese Kontrolle über bzw. Einfluss auf bestimmte Entscheidungen erlangen, wie in CG2.1. der Richtlinien beschrieben. Bei offenen Fonds haben Anleger möglicherweise weniger Kontrolle oder Einfluss, da davon ausgegangen wird, dass die Anleger den Fonds verlassen können, wenn die Anlagestrategie nicht länger ihren Zielen entspricht. Da die Liquidität offener Fonds jedoch nicht jederzeit und vollständig garantiert werden kann, gehört es zur guten Corporate Governance, auch Anlegern von offenen Fonds wesentliche Rechte zu gewährleisten.
Verschuldensunabhängige Kündigung des Fondsmanagers
Fondsmanagers ist es, wenn in den Bestimmungen der Fondsvertragswerke eine Klausel existiert, die eine Verschuldensunabhängige Kündigung des Fondsmanagers vorsieht. Eine solche Klausel ist bei offenen Fonds weniger üblich als bei geschlossenen Fonds, da Anleger, die nicht wünschen, dass der Fondsmanager länger für den Betrieb des Fonds zuständig ist und einer Kündigung des Fondsmanagers zustimmen würden, wenn es einen solchen Mechanismus gäbe, den Fonds durch Rücknahme ihrer Anteile verlassen können. Da die Liquidität offener Fonds jedoch nicht jederzeit und vollständig gewährleistet werden kann, gehört es zur guten Corporate Governance auch Anlegern von offenen Fonds Bestimmungen zur Abgangsentschädigung zu gewährleisten.
Beteiligung des Fondsmanagers
Der Interessenabgleich zwischen Anlegern und Fondsmanager kann gefördert werden, indem der Fondsmanager über eine wesentliche Anlage im Fonds verfügt, die ihn zur Erzielung einer guten Performance motiviert. In einem offenen Fonds ist die Beteiligung des Fondsmanagers für die Anleger wahrscheinlich weniger wichtig als in einem geschlossenen Fonds, da Anlegern, die Zweifel am Engagement des Fondsmanagers für den Betrieb des Fonds haben, faktisch keine Ausstiegsmöglichkeit zur Verfügung steht.
Bestimmungen zur Leistungsvergütung
Weiterhin kann ein Interessenabgleich durch die Gestaltung der Leistungsvergütung erfolgen, die den Fondsmanager motiviert, im Interesse der Anleger zu handeln. Die Vergütungsstruktur sollte dabei so angelegt sein, dass sie dem Risikoprofil des Fonds entspricht. Bei offenen Fonds handelt es sich üblicherweise um nicht opportunistische Kernfonds, so dass zu erwarten ist, dass die Basisgebühr bei der Vergütung des Fondsmanagers eine größere Rolle spielt als bei geschlossenen Fonds. Darüber hinaus sollte der Ankaufs-/Verkaufspreis alle aufgelaufenen, jedoch noch nicht gezahlten Leistungsvergütungen berücksichtigen.
Interessenskonflikte
Spezifische Anforderungen der AIFM-Richtlinie: Der AIFM eines offenen AIFs sollte Interessenskonflikte zwischen Investoren, die ihre Fondsanteile zurückgeben wollen und solchen, die ihre Investments in dem AIF fortsetzen wollen, identifizieren, managen und überwachen. Dazu zählen außerdem Konflikte die aus dem Gegensatz illiquider Investments des AIFs und seiner Auszahlungspolice entstehen.
Inwieweit sollte das Board eines Alternativen Investmentfonds (Alternative Investment Fund - AIF) die Tätigkeiten und das Konformitätsniveau seines ernannten Alternativen Investmentfondsmanagers (Alternative Investment Fund Manager - AIFM) überwachen?
Dieses Szenario kann sich ergeben, wenn ein AIF im Rahmen der Alternativen Investmentfondsmanager-Richtlinie (Alternative Investment Fund Managers Directive - AIFMD) einen externen AIFM zum Fondsmanager ernennt. In diesem Fall überträgt das Board dem Fondsmanager eine Reihe von bedeutenden Aufgaben, die jedoch vom Board überwacht werden müssen, um sicherzustellen, dass der AIFM seine Tätigkeiten ordnungsgemäß und entsprechend den gesetzlichen und regulatorischen Anforderungen ausübt.
Die bedeutenden Aufgaben, die dem AIFM übertragen werden, müssen unter anderem das Bestands- und Risikomanagement umfassen und betreffen häufig auch die Verwaltung und das Marketing. Der AIFM kann darüber hinaus das Board des AIF bei der Ausübung seiner Pflichten unterstützen. Normalerweise bestimmt und steuert der AIFM auch die Beziehungen zu den wichtigsten Serviceanbietern im Auftrag des AIF, wie Depositaren und Auditoren, und verwaltet unter der AIFMD die Bewertung der Vermögenswerte und Schulden des AIF für den AIF, für den er tätig ist. Selbstverständlich sollte das Board des AIF den Kompetenzen und Leistungen des AIFM vertrauen und wird diesen zu diesem Zweck normalerweise einer sorgfältigen Prüfung unterziehen.
Diese Due Diligence beinhaltet zwei Kernelemente:
Sowohl die anfängliche als auch die permanente Due Diligence sollten dokumentiert werden.
Anfängliche Due Diligence
Vor der Ernennung eines AIFM sollte das Board des AIF eine anfängliche Due Diligence durchführen. Diese sollte unter anderem die Kompetenzen des vorgeschlagenen AIFM zur Durchführung der ihm übertragenen Aufgaben und zur Erfüllung der Anforderungen der AIFM untersuchen.
Einer der Schlüsselindikatoren für das Board des AIF ist die Autorisierung und Kontrolle durch die relevanten Aufsichtsbehörden. Weitere charakteristische Faktoren, die das Board des AIF möglicherweise prüft, sind unter anderem:
Praktisch betrachtet könnte der AIFM dem Board des AIF seinen Bewilligungsantrag den Aufsichtsbehörden ganz oder teilweise zur Verfügung stellen und/oder ihm das Handbuch vorlegen, in dem die Organisationsstruktur sowie die Richtlinien und Verfahren beschrieben sind, um das Board des AIF dabei zu unterstützen, die Kompetenzen des AIFM zur Erfüllung der Anforderungen der AIFMD zu bewerten.
Permanente Due Diligence
Das Board des AIF sollte eine permanente Due Diligence ausführen, um zu bewerten, ob der AIFM noch immer über die erforderlichen Kompetenzen verfügt, die zur Ausübung der ihm übertragenen Tätigkeiten und zur Erfüllung der AIFMD-Auflagen erforderlich sind. Im Rahmen der permanenten Due Diligence sollte der AIFM dem Board des AIF einen oder mehrere Berichte aushändigen, die folgende Bereiche abdecken:
Normalerweise sollte jeder dieser Berichte AIF-spezifisch sein. In jedem Fall sollte der Bericht auch Korrekturmaßnahmen beinhalten, um Mängel zu beheben, die in aktuellen oder in vorherigen Berichten festgestellt wurden. Das Board des AIF sollte diese Berichte in Zeitabständen erhalten, die den Tätigkeiten des AIF angemessen sind, wenigstens jedoch einmal jährlich.
Darüber hinaus verlässt sich der AIF auf die Arbeitsergebnisse zahlreicher Kernfunktionen, die der AIFM erfüllt. Das gilt beispielsweise für die Ernennung bedeutender Serviceanbieter, wie Depositare und Auditoren, oder die Abgabe von Erklärungen an diese Anbieter ebenso wie für die Genehmigung von Berichten und Konti des AIF. Eine solche Abhängigkeit kann formell in Form von Berichten und Erklärungen festgelegt werden, die der AIFM dem AIF vorlegt.
Wie wird die Vertraulichkeit im Rahmen der INREV-Richtlinien für Corporate Governance behandelt und wie gehen Sie mit dem Konflikt zwischen dem Schutz sensibler Informationen über Ihre Anleger und der Notwenigkeit zu vollkommener Transparenz um?
Die INREV-Branchenstandards berühren verschiedene Bereiche der Vertraulichkeit:
Wenn man diese drei Quellen betrachtet, muss man sich fragen, welche Position die INREV-Standards einnehmen, um das Dilemma zwischen Vertraulichkeit und Transparenz im Rahmen von nicht börsennotierten Immobilienanlagevehikeln zu lösen.
Das Corporate-Governance-Modul stützt sich auf sieben Grundsätze. Grundsatz 5 befasst sich mit der Transparenz und setzt sich für den freien Informationsfluss zwischen allen beteiligten Parteien eines Anlagevehikels ein, um es den Anlegern zu ermöglichen, die Leistung des Vehikels und seine Konformität mit der Vehikelstrategie nachzuvollziehen. Die Best Practices für dieses Modul sehen sogar vor, dass die Bedingungen von individuellen Zusatzvereinbarungen allen Anlegern offenbart werden, um somit für vollkommene Transparenz zwischen den Anlegern zu sorgen.
Grundsatz 7 befasst sich mit der Vertraulichkeit und richtet sich hauptsächlich auf die vertrauliche Behandlung von wirtschaftlich sensiblen Informationen. Diese Informationen sollten geheim gehalten werden und nicht für die Öffentlichkeit zugänglich sein.
Offensichtlich widersprechen sich diese beiden Grundsätze teilweise. Das Corporate-Governance-Modul löst diesen Konflikt durch die Erklärung, dass die beiden Positionen immer gegeneinander abgewägt werden müssen und dass die Transparenz im Falle eines Konflikts grundsätzlich vorrangig behandelt wird.
Neben dieser deutlichen Priorisierung erkennt INREV jedoch die Notwendigkeit zu vertraulichen Vereinbarungen unter bestimmten Bedingungen an und bietet dafür eine standardisierte Geheimhaltungsvereinbarung an. Eine verstärkte Standardisierung unter Anwendung eines Templates sorgt für einen effizienteren Ausgleich zwischen Vertraulichkeit und Transparenz.
Die INREV-DDQs fordern Einschränkungen der Geheimhaltung des Managers bezüglich der Offenlegung von Informationen über die Due Diligence von potenziellen Kunden den aktuellen Anlegern gegenüber zu offenbaren.
Die praktischste Beschreibung darüber, wie die Grundsätze ausgelegt werden sollten, findet sich vermutlich in den Best Practices, die im Corporate-Governance-Assessment-Tool aufgeführt sind. Eine verantwortungsvolle Governance zeichnet sich dadurch aus, dass alle Anleger an dieselbe Geheimhaltungsklausel gebunden sind und dass diese Klausel sehr deutlich dargelegt wird, damit alle Anleger die Bedingungen kennen, unter denen sie das Vehikel zeichnen. Es ist entscheidend, dass die Bedingungen in den Marketingdokumenten des Vehikels aufgeführt sind, damit Anleger darüber Bescheid wissen, wenn sie ihre endgültige Investitionsentscheidung treffen. Die ungleiche Behandlung von Geheimhaltungsvereinbarungen wird lediglich als akzeptabel betrachtet und das vollständige Fehlen einer Geheimhaltungsvereinbarung gilt nur in Ausnahmesituationen als akzeptabel.
Im Hinblick auf den Investmentmanager gilt es als Best Practice, Beschränkungen bezüglich der Geheimhaltung anzuwenden, die in den Anlegebedingungen festgelegt werden. Die Bedingungen sollten es potenziellen Anlegern ermöglichen, Informationen zu erhalten, ohne dafür zuerst eine Geheimhaltungsvereinbarung zu zeichnen. Ein Governance-Framework, das den letztgenannten Aspekt nicht berücksichtigt, ist nur dann akzeptabel, wenn der Manager außerordentliche Gründe dafür hat. Auch das vollständige Fehlen von Einschränkungen bezüglich der Geheimhaltung wird ausschließlich als akzeptable Corporate Governance betrachtet.
ZUSAMMENFASSUNG
Der oberste Grundsatz der Corporate-Governance-Richtlinien lautet, dass nicht öffentlich verfügbare Informationen im Zusammenhang mit dem Vehikel und den Interessen des Anlegers (Kunden) am Vehikel grundsätzlich vertraulich behandelt werden.
Allerdings ergibt sich manchmal ein Konflikt zwischen der Notwendigkeit, die Geheimhaltung zu wahren und der Notwendigkeit, die Transparenz sicher zu stellen. Im Falle eines solchen Konflikts sollte die Erforderlichkeit der Transparenz Vorrang haben. In der Praxis könnte das folgendermaßen aussehen:
Was sind die Vorteile des Corporate-Governance-Assessments?
Das Tool bietet eine praktische Möglichkeit, um zu bestimmen, wie stark das Governance-Regime des Vehikels ist. Dazu wird der Konformitätsgrad mit den Corporate-Governance-Richtlinien ermittelt. Konformitätsniveaus für verschiedene Vehikel können konsequent miteinander verglichen werden und diese Ergebnisse können zukünftig dem Markt in seiner Gesamtheit gegenübergestellt werden. Das wird möglich sein, sobald eine bestimmte Anzahl Fonds das Tool verwendet und sich damit einverstanden erklärt hat, dass die Ergebnisse zu Vergleichszwecken zusammengefasst werden. Dan kann auch das Governance-Niveau des Fonds mit anderen relevanten INREV-Daten verknüpft werden, beispielsweise im Hinblick auf die Konformität des Fonds mit anderen Richtlinien oder mit seiner Anlageleistung.
Warum sollte ein Fondsmanager das Tool benutzen?
Fondsmanager können vorhandenen und neuen Anlegern damit die Konformität des Vehikels mit den Branchenrichtlinien aufzeigen. Es bildet eine Basisreferenz für die weitere Verbesserung der Vehikelbedingungen und der Berichterstattung über das Vehikel.
Warum sollte ein Anleger das Tool benutzen?
Anleger können die Assessments während ihres Due-Diligence-Verfahrens einsetzen, um den Dialog mit den Fondsmanagern über Corporate Governance und Probleme bei der Berichterstattung zu vereinfachen. Die Ergebnisse helfen ihnen dabei, die Governance bestehender und potenzieller Investitionen in Vehikeln miteinander zu vergleichen.
In welchen Laufzeitphasen eines Vehikels sollte das Assessment eingesetzt werden?
Das Tool ist dafür vorgesehen, während der gesamten Laufzeit eines Vehikels eingesetzt zu werden, besonders nützlich ist es allerdings in der Gründungsphase und wenn neue Anleger eintreten können. Es unterstützt die Manager dabei, eine Konformitätserklärung zu erstellen, die im jährlichen Corporate-Governance-Bericht des Vehikels für die Anleger verwendet werden kann, um diesen den Konformitätsgrad des Vehikels mit den Branchenrichtlinien aufzuzeigen. Es bietet eine Basisreferenz für die Verbesserung der Vehikelbedingungen und des Berichterstattungs-Frameworks.
Wie oft sollte das Assessment aktualisiert werden?
Das Corporate-Governance-Assessment sollte einmal jährlich aktualisiert werden. Falls wesentliche Umstrukturierungen des Vehikels, Änderungen der Zusatzvereinbarungen oder Anpassungen der Fondsdokumente stattfinden, sollte das Assessment umgehend aktualisiert werden.
Wie lange dauert es, die Fragebögen auszufüllen?
Die Zeit, die Sie zum Ausfüllen des Fragebogens brauchen, hängt davon ab, wie vertraut Sie mit den Vehikeldokumenten sind. Wenn Sie gut vorbereitet sind, können Sie die Fragen mühelos beantworten und zusätzliche Informationen anhand der Kommentarfunktion des Tools hinzufügen. Die Beantwortung des Corporate-Governance-Fragebogens dauert ungefähr 15-20 Minuten.
INREV Guidelines Revision 2014
AIFMD Manager's Guidance published in July 2015
Executive summary published in June 2016
Assessment tool update in December 2018
Corporate Governance
Benchmark your vehicle against industry best practice and determine its level of compliance with the INREV Guidelines.
The assessment follows the main features and principles of the INREV Guidelines and allows you to identify the level of compliance which is in line with industry best practices. The three options are not intended to be exhaustive -- managers should be able to assess where on the spectrum their own vehicle's corporate governance sits.
If you have any questions please contact the Professional Standards team under professional.standards@inrev.org or phone +31 (0)20 235 8600.
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