Italy on the rise: fresh data shows short- and mid-term outperformance
Italian version below
With growing interest and improving sentiment toward the Italian market, we are reintroducing performance insights for Italian-focused funds within the INREV Fund Index. Latest results highlight stronger performance compared with the broader European market, with detailed analysis available at both fund and asset levels.
Italian market sentiment surges: strong sentiment in the past six quarters
INREV Consensus Indicator shows a clear and sustained positive sentiment toward the Italian real estate market over the past six quarters. Net sentiment has consistently stayed above its long-term average of 5%, signalling a solid recovery in investor and manager expectations. Within the European context, Italy ranks second, tied with Germany, among the main European markets, positioning itself as one of the most preferred markets in the current cycle. This strong sentiment naturally leads to the question of how it has translated into recent performance trends.
Source: INREV Consensus Indicator, September 2025
Increased sentiment reflected in recent outperformance
After ten quarters of inactivity, performance insights for Italian-focused funds are now available again, supported by improved data reporting from domestic managers. As of Q3 2025, the index includes eight Italian closed end funds with a combined gross asset value of €1.9 billion. With historical data dating back to Q2 2008, the index provides over fifteen years of continuous evidence on performance trends in the Italian non-listed real estate fund universe.
To place Italian results into a broader context, performance has been compared with the INREV Fund Index, composed of 302 vehicles with a GAV of €298.7 billion, as of Q3 2025. The comparison reveals a recent pattern of outperformance: Italian-focused funds have exceeded the returns of their European counterparts across both short and medium term horizons. The one-year rolling total return reached 7.59% in Q3 2025, significantly higher than the 4.43% recorded by the INREV Fund Index. Similar outperformance is visible across the 3-, 5- and 7-year annualised figures, highlighting a structural rather than cyclical advantage.
Source: INREV Fund Level Index, September 2025
However, Italian-focused funds have underperformed the wider INREV Fund Index over the longer horizons (10- and 15-year annualised returns), largely due to the euro-area sovereign debt crisis, which hit Italy’s real estate market harder than the rest of Europe. As the chart shows, Italian-focused vehicles delivered consistently lower one-year rolling returns from 2009 through to 2015.
More recently, Italian-focused funds have demonstrated lower volatility and a more stable performance trajectory than the broader European universe. This resilience was particularly clear during the recent downturn, between Q4 2022 and Q3 2024, when Italian funds experienced a smaller downturn and a faster recovery. This pattern suggests that Italy’s improved fundamentals and more disciplined market structure are now translating into a more robust return profile.
IRR results highlight long-term strength
The INREV IRR Index provides further evidence of Italy’s improving fund performance. While Italian vintages launched before 2015 underperformed their European peers, funds launched between 2015 and 2024 show higher pooled IRRs with lower dispersion, indicating stronger and more consistent performance in recent years.
Source: INREV IRR Index, September 2025
Italian assets outperform broader Asset Index in 2025
Italian assets have continued to deliver robust performance, according to the INREV Asset Level Index, posting positive returns every quarter since Q1 2024. In Q2 2025, total returns reached 1.92%, with positive capital growth of 0.84%, marking the fourth consecutive quarter of growth. The Italian Index achieved one-year annualised returns of 7.52%, outperforming the broader European asset level Index, which recorded 6.91%.
Source: INREV Asset level Index, September 2025
According to the INREV Asset Level Index, Italy’s best-performing sector over the past three quarters has been retail (2.55% total return in Q2 2025), highlighting the strength of the Italian retail fundamentals. Whereas many markets rely heavily on out-of-town retail parks (for example, the UK) or large regional shopping centres, Italy’s strength lies in high-street and city-centre retail, especially on flagship streets. In Q2 2025, retail investment volumes reached roughly €670 million, bringing the H1 2025 total to €1.24 billion, more than double the level of H1 2024¹. Prime high-street locations are benefiting from rising rents and yield compression, particularly in top-tier districts.
Source: INREV Asset level Index, September 2025
At the same time, the industrial/logistics sector is emerging as a major pillar in Italy’s non-listed property universe and represents 44% of the value of the Italian index sample as of Q2 2025. Investor demand remains strong, quarterly take-up remains healthy, and vacancy rates are low in key logistics clusters². These dynamics have translated into total returns for industrial/logistics assets that are close to, and in some quarters rival, those of retail.
Source: INREV Asset level Index, September 2025
As the year draws to a close, it remains to be seen whether the recent improvement in sentiment towards the Italian non-listed real estate market will be sustained. However, recent quarters have demonstrated continued resilience at both the fund and asset level, supported by stable fundamentals and solid performance in key sectors.
If you would like to participate, or schedule a demo of the Asset and Fund Level Analysis tools, contact Giulio Cappelloni (giulio.cappelloni@inrev.org) or Jeanne Besner (jeanne.besner@inrev.org) or visit the Data page.
¹ Cushman & Wakefield, Italy MarketBeat, Retail Q2 2025
² Colliers, Logistics Market Snapshot Italy Q2 2025
L’Italia in primo piano: performance in accelerazione nel breve e medio termine
In un contesto di crescente interesse e di miglioramento del sentiment verso il mercato italiano, INREV rende nuovamente disponibili le analisi di performance relative ai fondi con strategia di investimento focalizzata sull’Italia. I risultati più recenti indicano una performance più solida dei fondi con focus Italia rispetto a quelle dei fondi aventi concentrazione geografica differente. Risultati analoghi sono riscontrabili nella performance degli asset italiani detenuti in portafogli geograficamente diversificati.
Il livello di fiducia verso il mercato immobiliare italiano è in crescita
L’INREV “Consensus Indicator” evidenzia un sentiment chiaramente positivo nei confronti del mercato immobiliare italiano, con un aumento significativo registrato negli ultimi sei trimestri. L’indicatore si è mantenuto stabilmente al di sopra della media di lungo periodo del 5%, segnalando un recupero solido delle aspettative degli investitori e dei gestori europei nei confronti del mercato italiano. Nel contesto europeo, l’Italia si colloca al secondo posto, a pari merito con la Germania, posizionandosi come uno dei mercati più attrattivi nell’attuale ciclo di mercato. Questo significativo miglioramento della fiducia è sostenuto dai recenti risultati di performance ottenuti dai veicoli di investimento aventi come target geografico l’Italia.
Source: INREV Consensus Indicator, September 2025
Il rafforzamento della fiducia si riflette nella performance dei fondi con focus Italia
Grazie alla qualità ed alla continuità dei dati forniti da parte dei propri gestori associati, INREV rende nuovamente disponibile l’indice di performance dei fondi immobiliari chiusi non quotati con concentrazione geografica d’investimento in Italia. L’indice è composto da otto fondi immobiliari chiusi, con un Gross Asset Value complessivo pari a 1,9 miliardi di euro al terzo trimestre 2025. Grazie a una serie storica che risale al secondo trimestre del 2008, l’indice offre oltre quindici anni di dati relativi all’evoluzione della performance del mercato italiano.
Per collocare i risultati italiani in un contesto più ampio, la performance è stata confrontata con l’INREV Fund Index, composto da 302 veicoli per un GAV complessivo di €298.7 miliardi, al Q3 2025.
L’analisi comparativa evidenzia come i fondi focalizzati sull’Italia abbiano registrato rendimenti superiori rispetto alle controparti europee sia su orizzonti di breve che di medio periodo. Il rendimento totale mobile a un anno¹ dei fondi in Italia ha raggiunto il 7.59% nel terzo trimestre 2025, un livello significativamente più elevato rispetto al 4.43% registrato dall’INREV Fund Index. Una dinamica analoga emerge anche sulle performance annualizzate a 3, 5 e 7 anni, indicando un miglioramento di natura strutturale piuttosto che congiunturale.
Source: INREV Fund Level Index, September 2025
Tuttavia, i fondi focalizzati sull’Italia hanno sottoperformato il più ampio INREV Fund Index sugli orizzonti di più lungo periodo (rendimenti annualizzati a 10 e 15 anni), in larga parte a causa della crisi del debito sovrano dell’area euro, che ha colpito il mercato immobiliare italiano in misura più severa rispetto al resto d’Europa. Come mostra il grafico, i veicoli con focus sull’Italia hanno registrato rendimenti mobili a un anno sistematicamente inferiori nel periodo compreso tra il 2009 e il 2015.
Più recentemente, i fondi focalizzati sull’Italia hanno evidenziato una volatilità inferiore e una traiettoria di performance più stabile rispetto al più ampio universo europeo. Questa resilienza è risultata particolarmente evidente durante la recente fase di ribasso, tra la fine del 2022 e il terzo trimestre del 2024, quando i fondi italiani hanno subito una flessione più contenuta e mostrato una ripresa più rapida. Questo andamento suggerisce che il miglioramento dei fondamentali in Italia si stia ora traducendo in un profilo di rendimento più robusto.
I risultati IRR evidenziano una solidità di lungo periodo
L’INREV IRR Index fornisce ulteriori evidenze della performance dei fondi italiani. Se i fondi italiani costituiti prima del 2015 hanno sottoperformato i peer europei, i fondi avviati tra il 2015 e il 2024 mostrano un IRR aggregato più elevato ed una minore dispersione dei ritorni, ad indicazione di una performance più solida e coerente negli anni più recenti.
Source: INREV IRR Index, September 2025
La performance degli asset italiani rafforza la teoria sul miglioramento della fiducia nei confronti del mercato italiano
La performance degli asset italiani, misurata attraverso l’asset level index di INREV², è risultata positiva in ogni trimestre a partire dal inizio 2024. Nel secondo trimestre del 2025, il total return degli asset italiani ha raggiunto 1.92%, con un capital growth pari allo 0.84%, segnando il quarto trimestre consecutivo di crescita. L’indice italiano ha conseguito rendimenti annualizzati a un anno pari al 7.52%, sovraperformando il più ampio indice europeo, che ha registrato il 6.91%.
Source: INREV Asset level Index, September 2025
Secondo l’INREV Asset Level Index, il settore con le migliori performance in Italia negli ultimi tre trimestri è stato il retail (rendimento totale del 2,55% nel Q2 2025). A differenza di molti altri mercati, che fanno forte affidamento su retail park extraurbani (come il Regno Unito) o su grandi centri commerciali regionali, il punto di forza dell’Italia risiede nel retail urbano, in particolare nelle vie high street dei centri cittadini e soprattutto nelle strade c.d. “prime”. Nel secondo trimestre 2025, i volumi di investimento nel retail hanno raggiunto circa 670 milioni di euro, portando il totale del primo semestre 2025 a 1,24 miliardi di euro, oltre il doppio rispetto al primo semestre 2024¹. Le location “prime” sulle principali vie commerciali stanno beneficiando di canoni in aumento, soprattutto nei distretti di fascia più alta.
Source: INREV Asset level Index, September 2025
Allo stesso tempo, il settore industriale/logistico si sta affermando come uno dei pilastri principali dell’universo immobiliare non quotato italiano e rappresenta il 44% del valore del campione dell’indice italiano al Q2 2025. La domanda degli investitori rimane elevata, l’assorbimento trimestrale è solido mentre i tassi di vacancy restano contenuti nei principali poli logistici². Queste dinamiche si sono tradotte in rendimenti totali per gli asset industriali/logistici prossimi a quelli del retail e, in alcuni trimestri, persino comparabili o superiori.
Source: INREV Asset level Index, September 2025
Con l’avvio del nuovo anno, resta da capire se il recente miglioramento del sentiment verso il mercato immobiliare non quotato italiano continuerà nel tempo. Gli ultimi trimestri hanno evidenziato una resilienza costante sia a livello di fondi sia di asset, sostenuta da fondamentali stabili e da solide performance nei settori chiave.
Per partecipare o per programmare una demo degli strumenti di analisi Asset Level e Fund Level, è possibile contattare Giulio Cappelloni (giulio.cappelloni@inrev.org) o Jeanne Besner (jeanne.besner@inrev.org), oppure visitare la pagina Data di INREV.