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The Reporting module sets the standard for the transparent investment vehicle and forms the backbone of the INREV Guidelines. Its reporting requirements reflect industry best practice, and their disclosure is mandatory for INREV compliance.
Clear reporting is essential for maintaining good communications between investors and managers. The Reporting assessment makes it possible to set up a comprehensive reporting framework for any type of investment vehicle, quickly and easily.
The Reporting module has been designed to help managers provide the transparency that today’s investors insist on. Transparent reporting in turn gives investors the confidence that managers are operating their portfolios properly.
The committee aim to improve the consistency and presentation of information and encourage greater transparency in reporting to investors and the market in general.
read moreThe SDDS is increasingly important to the industry since its launch in 2012 and now moves onto a higher plane.
read moreBenchmark your investment vehicle and determine your compliance rate with the INREV Guidelines via our new tool.
Download the SDDS 3.1. The template is used for disclosing financial information, including the INREV NAV.
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Our Trends in Investor Reporting report provides insight into current market practices in investor reporting in Europe.
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Grundsätzlich sollten Fondsmanager jährlich über die zentralen Merkmale und Daten eines Fonds berichten, einschließlich einer Darlegung der Fondsperformance und einer Analyse der relevanten Key Performance Indicators (im Folgenden KPIs). Der Jahresbericht informiert Anleger darüber hinaus über die Anlagestrategie, die Risikostrategie bzw. das Risikoengagement des Fonds und in welchem Umfang der Fondsmanager seine geschäftlichen Ziele erreicht und Strategien umgesetzt hat.
Der Jahresbericht besteht in der Regel aus dem jährlichen Überblick über die Fondsperformance und -aktivitäten sowie dem, nach den geltenden Bilanzierungsvorschriften erstellten, Jahresabschluss. Neben dem Jahresbericht sollten die Fondsmanager den Anlegern auch Zwischenberichte vorlegen. Die Häufigkeit der Zwischenberichte sowie dessen Inhalt, sollten in den Fondsunterlagen festgelegt sein. Ziel ist den Anlegern neueste Informationen über die Aktivität und Performance des Fonds während des Betrachtungszeitraums zu liefern und im Einzelnen auf Änderungen einzugehen, die sich wesentlich auf die Organisation, die Governance und das Risikoprofil des Fonds auswirken bzw. auswirken könnten. Neben den Zwischenberichten kann es auch weitere, informellere Aktualisierungen und „Flash Reports“ geben, die häufiger (z.B. monatlich) erstellt werden. Diese Form der Berichterstattung ist nicht Teil der Anforderungen der INREV Richtlinien und wird somit im Folgenden nicht weiter thematisiert.
Die quantitativen Fondsdaten und KPIs, die im INREV Standard Data Delivery Sheet (im Folgenden SDDS) definiert werden, sind gemäß dieser Richtlinien ein wesentlicher Bestandteil der Berichterstattung und sollten somit in den Berichten an die Anleger enthalten sein. Diese Daten können in einem separaten Anhang zum Jahres- oder Zwischenbericht (unter Verwendung der SDDS-Vorlage) oder im entsprechenden Teil des Berichts selbst enthalten sein.
Zur besseren Übersichtlichkeit wurden die INREV Berichterstattungsrichtlinien in folgende Abschnitte unterteilt:
Die Jahres- und Halbjahresberichte an die Anleger können einen geprüften und in Übereinstimmung mit den entsprechenden Bilanzierungsvorschriften Jahresabschluss oder einen verkürzten Zwischenabschluss enthalten. Die Fondsmanager können die INREV-Berichte gemeinsam mit dem geprüften Jahresabschluss oder in separaten Dokumenten vorlegen. Gegebenenfalls können Fondsmanager auch beschließen, den Anlegern einen Abschluss über kürzere Zeiträume in voller Länge vorzulegen. Ein solcher Abschluss kann bestimmte Informationen enthalten, die Teil der INREV Anforderungen sind. In diesem Fall können entsprechende Referenzen gemacht werden. Die Informationen im jeweiligen Abschluss müssen mit den, in den Jahres- oder Zwischenberichten, aufgeführten Informationen übereinstimmen.
Die Richtlinien für Berichterstattung konzentrieren sich auf den Inhalt, geben jedoch nicht das Format der Anlegerberichte vor.
Das SDDS ist ein standardisiertes Datentool, das den Anlegern die wichtigsten Informationen und Daten des Finanzmanagements in einem Format liefert und die Datenübertragung in individuelle (IT-)Systeme ermöglicht. Die im SDDS enthaltenen Daten stehen in klaren Zusammenhang zu den Anforderungen der Richtlinien zur Berichterstattung. Das SDDS fasst die quantitativen Daten des Fonds zusammen, die in den Jahres- und Zwischenberichten weiter erläutert werden.
Die Prinzipien und Richtlinien der Berichterstattung sind im Folgenden aufgeführt. Der Spalte Häufigkeit ist zu entnehmen, ob es sich bei den Richtlinien um eine Anforderung für den Jahresbericht oder den Zwischenbericht handelt. Gegebenenfalls werden weitere Erklärungen gegeben. Darüber hinaus befinden sich im Abschnitt Tools and Examples unter anderem eine Erläuterung zur Offenlegung von Verbindlichkeiten und Derivaten (engl.: debt and derivatives disclosure note), die Compliance Checklist, das SDDS, ein Beispiel zur Offenlegung von Kapitalabrufen und –ausschüttungen (engl.: capital calls and distribution) und die Richtlinien zum Nachhaltigkeitsbericht (engl.: sustainability reporting recommendations).
Die Jahresberichterstattung sollte einheitlich und transparent sein und aussagekräftige Informationen für die Anleger beinhalten.
Der Bericht des Fondsmanagers sollte über die allgemeine Fondsleistung und über sämtliche Faktoren berichten, die für die zukünftige Performance des Fonds von Belang sein könnten.
Die Fondsvertragswerke sollten die Grundlage, die Häufigkeit und die zeitliche Planung der Vorlage von geprüften und nicht geprüften Abschlüssen sowie die Berichterstattung des Fondsmanagers an die Anleger festlegen. Zusätzlich zum Jahresbericht sollte der Fondsmanager den Anlegern mindestens einen Zwischenbericht vorlegen. |
Jährlich | Interim |
Begrifflichkeiten, die nicht in den Definitionen und KPIs enthalten sind, sollten im Jahresberichte definiert werden. | Jährlich |
Die im SDDS enthaltenen, (quantitativen) Daten sollten, entweder mit Hilfe der von INREV angebotenen SDDS-Vorlage geliefert oder den Anlegern im Jahres- und Zwischenbericht offengelegt werden. |
Jährlich | Interim |
Der Jahresabschluss, den die Anleger mit dem Jahresbericht erhalten, muss geprüft sein. | Jährlich |
Die einzelnen Elemente der Berichterstattung sollten in den Jahres- und Zwischenberichten, unabhängig vom Format, inhaltlich gleichartig sein. Informationen im Bericht des Fondsmanagers, im Objektreporting und in anderen Berichten sollten inhaltlich mit den Informationen in der SDDS-Vorlage, sofern diese getrennt erstellt wird, und den Daten im Jahresabschluss übereinstimmen. Die Grundlage der Erstellung der Zwischenberichte sollte mit der des Jahresberichts übereinstimmen. Sämtliche Abweichungen und Ausnahmen sollten erläutert werden. |
Jährlich | Interim |
Den Anlegern sollten vollständige, geprüfte Jahresabschlüsse zum Jahresende vorgelegt werden. Diese sollten folgende Elemente enthalten:
SDDS-Verweise: 1.13 Rechnungslegungsgrundsätze, 1.15 Abschlussprüfer des Fonds, 3.3 Derzeit eingezahltes Nettokapital, 3.4 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, 3.5 Anzahl umlaufender Anteile, Abschnitt 11. Detaillierte Aufstellung der an den Fondsmanager und verbundene Unternehmen gezahlten Gebühren |
Jährlich |
Full year-end audited financial statements should be provided to investors. These should contain:
SDDS references: |
Annual |
Den Anlegern sollten Zwischenabschlüsse zur Verfügung gestellt werden. Fondsmanager und Anleger sollten sich über das Format dieser einigen. | Interim |
In Zwischenberichten sollte die gleiche Terminologie und die gleichen KPIs wie im Jahresbericht verwendet werden. Wenn neue Begriffe oder KPIs verwendet werden, sollte der Fondsmanager diese ausdrücklich definieren. SDDS-Bezüge: siehe RG. 4 |
Zwischenbericht |
In dem Jahresbericht sollte die INREV-Compliance des Fonds beschrieben werden. Hierbei soll der Umfang der Compliance mit den INREV-Richtlinien je Modul beschrieben werden. Relevante Erklärungen, Abweichungen und Berechnungen sollten ergänzt werden. Im Fall, dass das Fondsmanagement z.B. die INREV Grundsätze der Corporate Governance nicht einführt oder eingeführt hat, sollte das Fondsmanagement bzw. die nicht geschäftsführenden Manager bzw. die für die Governance zuständigen Personen diese Erläuterungen sowie deren Erstellungsgrundlage überdenken. |
Jährlich |
In den Zwischenberichten sollte der Umfang der Compliance mit den INREV Richtlinien für Zwischenberichte offengelegt werden. Zur detaillierten Beschreibung des Grades der Einhaltung der Anforderungen an die Berichterstattung sollte auf den Jahresbericht Bezug genommen werden. Im Falle, dass das Fondsmanagement z.B. die INREV Grundsätze der Corporate Governance nicht einführt oder eingeführt hat, sollte das Fondsmanagement bzw. die nicht geschäftsführenden Manager bzw. die für die Governance zuständigen Personen diese Erläuterungen sowie deren Erstellungsgrundlage überdenken. |
Zwischenbericht |
Es sollte darauf hingewiesen werden, dass der Zwischenbericht gemeinsam mit dem Jahresbericht zu lesen ist. | Zwischenbericht |
Allgemeine Informationen über die Merkmale des Fonds, einschließlich unter anderem Name, Sitz, Rechtsform, Fondsstil (unter Bezugnahme auf die INREV Definitionen für Fondsstile), Beschreibung der Fondsstruktur, Fondswährung, Ende des Geschäftsjahres des Fonds. SDDS-Verweise: 1.1 Fondsname, 1.7 Gerichtsbarkeit des Fonds, 1.8 Rechtsstruktur des Fonds, 1.9 Offener oder geschlossener Fonds, 1.12 Berichtswährung, 1.16 Ende des Geschäftsjahres |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Kontaktdaten des Fonds SDDS-Verweise: 1.3 Name, 1.4 Telefonnummer der Kontaktperson |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreiben Sie die Grundsätze der Governance des Fonds sowie die Organisation des Fondsmanagements und der Verwaltung. Identifizierung des AIFM, Vermögensverwalter, Treuhänder, Depotbanken, Komplementäre, Risikomanager, Anlageberater, Portfoliomanager, Asset Manager und Immobilienverwalter, Gutachter und anderer Schlüsselfunktionen falls erforderlich. SDDS-Verweise: 1.2 Fondsmanager |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Darlegung und Erläuterung der Corporate Governance des Fonds, als beispielsweise den Einsatz unabhängiger Geschäftsführer oder von Anlegerausschüssen und anderen Sonderausschüssen sowie deren Funktionsweise. |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreibung des Umfangs der Einhaltung der INREV Corporate Governance Richtlinien. |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
In Jahres- und Zwischenberichten sollte der Umfang der Einhaltung der in den Fondsunterlagen festgelegten Corporate Governance Grundsätze beschrieben werden. |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Legen Sie eine kurze, aussagekräftige Zusammenfassung der Strategie des Fonds vor. SDDS-Verweise: 1.10 Fondsstil, 1.11 Fondsstil gemäß den INREV Definitionen zur Stilklassifizierung |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Berichten Sie über die wesentlichen Meilensteine während der Fondslaufzeit (einschließlich Laufzeitende, Anlagezeitraum, Closing-Daten usw.) SDDS-Verweise: Abschnitt 2 Wichtige Daten |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreiben Sie das Anlagestadium des Fonds nach Sektor/geografischer Lage. Beschreiben Sie detailliert eventuelle Meilensteine. SDDS-Verweise: siehe RG.17 |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
In Jahres- und Zwischenberichten sollten sämtliche Änderungen der Kapitalstruktur des Fonds offengelegt werden. |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Stellen Sie in tabellarischer Form den Stand der Kapitalzusagen der Anleger und das investierte Kapital dar, insbesondere:
Darüber hinaus sollte der Fondsmanager die erwartete(n) Inanspruchnahme(n) von Kapitalzusagen, Kapitalrückzahlungen/Rücknahmen, Kapitalabrufen und Rücknahmeanträgen für den nächsten Berichtszeitraum offenlegen. Der Fondsmanager sollte die Annahmen dieser Prognosen erläutern. SDDS-Verweise: Abschnitt 12 Detaillierte Darstellung der Kapitalbeiträge, Abschnitt 14 Kapitalzusagen, Abschnitt 15 Kapitalbeiträge seit Auflegung und Abschnitt 18 Kapitalflüsse des Fonds |
Jährlich |
Fassen Sie die wichtigsten Renditen für die Anleger und die entsprechenden Kennzahlen zusammen, die in Abschnitt 7 des SDDS definiert sind und kommentieren Sie diese (einschließlich Vergleichen mit Zielen, Benchmarks und Indizes). SDDS-Verweise: Abschnitt 7 Performancemessung |
Jährlich
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Zwischenbericht
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Legen Sie Einzelheiten zu den NAVs der Anteilsklasse (ggf. NAV nach Rechnungslegung, auf Handelspreisen basierende NAV, INREV NAV) und deren Entwicklung seit dem Ende des vorhergehenden Betrachtungszeitraums offen und erläutern Sie diese. |
Jährlich
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Zwischenbericht
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Legen Sie während des Berichtszeitraums und nach dessen Ende vorgenommene Ausschüttungen offen und erläutern Sie diese (stellen Sie Zusammenhänge zu den zugrunde liegenden Transaktionen dar, wie z.B. Veräußerungen von Immobilien). SDDS-Verweise: Abschnitt 13 Ausschüttungen und 16 Abschnitt 16 Ausschüttungen seit Auflegung |
Jährlich
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Zwischenbericht
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Legen Sie dar, wie sich die Kostenstruktur des Fonds auf dessen Kapitalstruktur und die Fondsrendite auswirkt. Beschreiben Sie z.B. Vereinbarungen zur Kapitalisierung von Gebühren. SDDS-Verweise: Abschnitt 11 An den Fondsmanager und verbundene Unternehmen gezahlte Gebühren |
Jährlich
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Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Legen Sie makroökonomische Faktoren, welche sich auf die Fondsergebnisse ausgewirkt haben können und welche möglicherweise zukünftige Auswirkungen auf den Fonds haben, dar. Der Bericht sollte Faktoren die das wirtschaftliche Wachstum beeinflussen beinhalten, vor allem Faktoren die Auswirkungen auf den Bedarf an neuen Mietflächen, das Angebot an Immobilien generell bzw. Entwicklungspotenziale haben. Berücksichtigen Sie auch Informationen zu wesentlichen Änderungen im steuerlichen und regulatorischen Umfeld und bei den Finanzierungsbedingungen, z.B. die Zinssatzentwicklung und Kreditbedingungen |
Jährlich |
Stellen Sie in tabellarischer Form die wesentlichen Ereignisse dar, die sich auf den Fonds während des Betrachtungszeitraums auswirken, sowie diejenigen, die sich in den folgenden 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag auf den Fond auswirken können. Erläutern Sie kurz wesentliche Aktivitäten des Fonds, einschließlich Investitionen und Desinvestitionen, Ausschüttungen an Anleger und Änderungen der allgemeinen Finanzierungs- oder Kapitalstruktur während des Berichtszeitraums. |
Jährlich | Zwischenbericht |
Analysieren Sie die Fondsperformance während des Berichtszeitraums unter Bezugnahme auf relevante KPIs auf Fondsebene, die in den Abschnitten 3.1, 3.2 und 5 des SDDS definiert werden. Die Erläuterung sollte Informationen wie NAV, relevante Finanzkennzahlen, Bewertungsergebnisse, erzielte Gewinne und Verluste sowie Informationen in Bezug auf Betriebsergebnisse beinhalten. SDDS-Verweise: 3.1 GAV, 3.2 NAV und Abschnitt 5 Ergebnis des Fonds |
Jährlich | Zwischenbericht |
Beschreiben und erläutern Sie die Struktur der Gebührenvereinbarungen mit Fondsmanagern und verbundenen Unternehmen (einschließlich Einzelheiten zu relevanten Kapitalisierungs- oder Auszahlungsprogrammen, Bilanzen zum Jahresende, vereinnahmte, aufgelaufene, gezahlte oder zurückgeforderte Beträge). Setzen Sie aufgelaufene und nicht aufgelaufene Beträge mit der Erfüllung der Performance-Kriterien in Bezug. Gegebenenfalls sollte die Beschreibung detaillierte Informationen zu Folgendem enthalten:
Verweisen Sie ggf. auf Erläuterungen in den relevanten Teilen des Finanzabschlusses. SDDS-Verweise: Abschnitt 11 An den Fondsmanager und verbundene Unternehmen gezahlte Gebühren |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Legen Sie den NAV des Fonds und die Basis seiner Berechnung offen. Legen Sie offen, in welchem Umfang die INREV NAV-Richtlinien zur Ermittlung dieses NAVs verwendet wurden, und legen Sie Einzelheiten über Anpassungen dar, die erfolgt sind, um den NAV mit dem Abschluss abzugleichen. Fügen Sie eine Beschreibung der Beurteilungen und Schätzungen bei, die bei der Bestimmung des INREV- oder eines anderen NAV verwendet wurden. SDDS-Verweise: Abschnitt 4 Abgleichung des NAV mit dem INREV NAV |
Jährlich |
Zwischenbericht Legen Sie den NAV und wesentliche Änderungen der Berechnungsmethodik und Annahmen offen |
Legen Sie die Performance während des laufenden Berichtszeitraums unter Bezugnahme auf den Track Record des Fonds dar (z.B. während der letzten fünf Jahre). |
Jährlich |
Beschreiben Sie alle wesentlichen Ereignisse, die den Fonds nach Ende des Berichtszeitraums beeinflusst haben, und erläutern Sie gegebenenfalls deren Auswirkungen auf die Fondsperformance. |
Jährlich | Zwischenbericht |
Beschreiben Sie die potenziellen Entwicklungen des Fonds in der absehbaren Zukunft sowie deren Übereinstimmung mit den allgemeinen Zielsetzungen des Fonds. |
Jährlich |
Beschreiben Sie die Folgen potenzieller oder umgesetzter Änderungen regulatorischer Vorschriften, die sich auf den Fonds und seine Leistung auswirken bzw. auswirken können. | Jährlich |
Beschreiben Sie einmalige Ereignisse, welche Auswirkungen auf das Jahresergebnis des Fonds hatten, dies kann ungewöhnliche Abbruchskosten oder Anwaltskosten einschließen bzw. Kosten für andere außergewöhnliche oder außerordentliche Ereignisse. | Jährlich | Zwischenbericht |
Beschreiben und erläutern Sie aktuelle Entwicklungen im Immobilienanlageportfolio des Fonds, z.B. durch Bezugnahme auf die Belegungsrate, Mieterprofil nach Mietfläche, Durchschnittsmiete, prozentualer Anteil neu entwickelter Immobilien, die vermietet oderveräußert wurden usw. SDDS-Verweise: 9.4 Anzahl der Vermögenswerte, 9.10 innerhalb von weniger als 2 Jahren auslaufende Mietverhältnisse und 9.11 Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge |
Jährlich | Zwischenbericht |
Beschreiben Sie die geschäftliche Grundlage für wichtige Käufe bzw. Veräußerungen während des Berichtszeitraums und deren Auswirkungen auf die Finanzposition und die Ergebnisse des Fonds. SDDS-Verweise: Abschnitt 8 Anlageaktivitäten, 5.10 nicht realisierter Gewinn/(Verlust) und 5.11 realisierter Gewinn/(Verlust) |
Jährlich | Zwischenbericht |
Erstellen Sie für die Zwischenberichte eine Zusammenfassung der Portfolio-Allokation nach Sektor und geografischer Lage. SDDS-Verweise: Portfolioallokationstabelle |
Zwischenbericht |
Erstellen Sie für die Jahresberichte eine Zusammenfassung der Portfolio-Allokation nach Sektor und geografischer Lage, und erläutern Sie diese unter Berücksichtigung der Anlagestrategie des Fonds (siehe detaillierte Tabelle zur Portfolioallokation im SDDS). SDDS-Verweise: Portfolioallokationstabelle, Anzahl und Höhe der Käufe und Verkäufe (8.1, 8.2, 8.4 und 8.5) |
Jährlich |
Fassen Sie die angewandten Immobilien-Bewertungsmethoden für Anlageimmobilien, im Bau befindliche Immobilien sowie Grundstücksverpachtungen und Erbbaurechte zusammen und erläutern Sie diese. Erläutern Sie auch die verwendeten Methoden und die wesentlichen Marktdaten und Annahmen wie Liegenschaftszins, Diskontierungs- oder Kapitalisierungszinssätze. Beschreiben Sie bei der Immobilienbewertung verwendete, spezifische und besondere Annahmen wie voraussichtliche Veräußerungsszenarios, voraussichtliche Investitionen und die Erfassung von Grunderwerbssteuern. SDDS-Verweise: 1.17 Compliance mit RICS Regeln, 9.1 Summe des beizulegenden Zeitwerts des Anlage- und Entwicklungsportfolios, 9.2 Beizulegender Zeitwert des Anlageportfolios, 9.3 NOI Rendite und 9.5 Brutto-Gesamtmietfläche der Vermögenswerte des Fonds |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Weisen Sie den Anteil des Immobilienportfolios aus, der unabhängig durch einen Dritten bewertet wurde, nennen Sie Namen und Qualifikation des Gutachters und das Datum der Bewertung. Geben Sie Einzelheiten bezüglich Änderungen oder Vorbehalten in den Berichten der Gutachter an. SDDS-Verweise: 3,6 % der Vermögenswerte werden extern und 3,7 % intern bewertet |
Jährlich |
Analysieren Sie die flächenbereinigte Entwicklung von Marktwert und Mieteinnahmen von Immobilien, die im laufenden Berichtszeitraum und in vorhergehenden Berichtszeiträumen verzeichnet wurden. |
Jährlich |
Kommentieren Sie das Mietwachstum und die Entwicklung der prognostizierten Marktmieten nach Sektor und geografischer Lage. Die Marktdaten sollten für die spezifischen Aktivitäten des Fonds relevant sein. |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreiben Sie ihre jüngsten Aktivitäten bezüglich der Verlängerung von Mietverträgen einschließlich Incentives, mietfreien Zeiträumen und Mieterausbauzuschüssen sowie der erwarteten Veränderungen bei Neuvermietungen unter Bezugnahme auf aktuelle Markttrends. |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Legen Sie die Entwicklung von Leerstandsraten und deren Auswirkungen auf das Fondsergebnis dar und beschreiben Sie die diesbezüglichen Zukunftsaussichten des Fonds. SDDS-Verweise: 9.6 Summe der vermietbaren Flächen der Vermögenswerte des Fonds, 9.7 und 9.8 Leerstand, 9.17 10 wichtigste Mieter |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Erläutern Sie die Entwicklung von Immobilienrenditen, einschließlich der Renditen unterschieden nach Sektor und geografischer Lage. SDDS-Verweise: 9.3 NOI-Rendite |
Jahresbericht |
Zwischenbericht Beschreiben Sie wesentliche Änderungen |
Beschreiben Sie die Entwicklungen anderer wesentlicher Faktoren, die Immobilien beeinflussen, gegebenenfalls nach Sektoren und geografischer Lage. |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Identifizieren und erläutern Sie Risiken der Mieterkonzentration nach prognostizierter Marktmiete (ERV) oder tatsächlichen Mieterträgen. |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreiben und erläutern Sie die Höhe der Betriebskosten der Immobilien und kommentieren Sie ggf. die Auswirkungen spezifischer Faktoren wie Betriebskostenrückzahlungen, Abschreibungen uneinbringlicher Forderungen und andere Immobilien-Betriebskosten im Zusammenhang mit der Performance des Fonds. |
Jährlich | Zwischenbericht |
Beschreiben Sie ggf. die Auswirkungen von Projektentwicklungsaktivitäten auf den Fonds u.a. unter Bezugnahme auf seine Anlagestrategie, Projektentwicklungspipeline, Stand der Fertigstellungen von Projekten, Status der Veräußerung von Einheiten oder Vermietungsstrategien. |
Jährlich | Zwischenbericht |
Erläutern und beziffern Sie die Höhe des Investitionsaufwands für bestehende Immobilienanlagen, die für den Berichtszeitraum entweder geplant sind oder durchgeführt werden, z.B. Sanierungen, Erweiterungen und Renovierungen. SDDS-Verweise: 8.3 Höhe der Investitionen |
Jährlich | Zwischenbericht |
Beziffern Sie die Anzahl der Entwicklungsprojekte, die während des Berichtszeitraums erfolgen sollen. Berichten Sie im Detail über den Anteil der fertiggestellten Immobilien, die während des Berichtszeitraums entweder als Anlageimmobilien ausgewiesen oder veräußert wurden. Berichten Sie detailliert über Entwicklungskosten, entsprechende Kapitalzusagen und die Methode zur Erfassung von in der Entwicklung befindlichen Immobilien. SDDS-Verweise: 9.11 Beizulegender Zeitwert des Projektentwicklungsportfolios, 9.12 Derzeitiges Projektentwicklungs-Engagement in % des GAV, 9.13 Geplanter prozentualer Anteil der derzeit verbleibenden, nicht in Anspruch genommenen Kapitalzusagen, die in zukünftige Entwicklungsprojekte investiert werden sollen und 9.14 Kosten des Projektentwicklungsportfolios |
Jährlich | Zwischenbericht |
Beschreiben und beziffern Sie das Engagement des Fonds in Joint Ventures und assoziierte Unternehmen. Beschreiben Sie detailliert u.a. die Methoden zur Erfassung derartiger Positionen sowie, wie diese sich auf das allgemeine finanzielle und das Risikoprofil des Fonds und dessen Geschäftsaussichten auswirken. |
Jährlich | Zwischenbericht |
Fassen Sie die Renditen anderer Anlagen als Immobilienanlagen zusammen und erläutern Sie diese, z.B. Positionen in anderen Fonds, börsennotierten Wertpapieren und anderen Vermögenswerten. | Jährlich | Zwischenbericht |
Beschreiben und analysieren Sie die Hauptrisiken und das derzeitige Risikoengagement des Fonds. Die Hauptrisiken können u.a. Folgendes umfassen:
Das Engagement in Aktionärsdarlehen sollte getrennt von externen Darlehen analysiert werden. |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreiben Sie die allgemeine Organisation des Risikomanagements und stellen Sie wesentliche Strategien und Verfahren zur Kontrolle und Reduktion wesentlicher Risiken und Unsicherheiten dar. |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreiben Sie die gegenwärtige Übereinstimmung mit der Risikomanagementstrategie unter Bezugnahme auf die derzeitige Risikoexposition. Gehen Sie weiterhin auf spezifische Abweichungen, Verstöße und Korrekturmaßnahmen ein. |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Geben Sie in tabellarischer Form detaillierte Informationen zur allgemeinen Finanzierungsstruktur des Fonds an. Stellen Sie Informationen zu Finanzierungskosten, Vereinbarungen über Sicherheiten, Regressvereinbarungen, Fälligkeiten sowie zu Zins- und Rückzahlungsbedingungen von Darlehen dar. Nehmen Sie gegebenenfalls Bezug auf die Offenlegungen im Abschluss. SDDS-Verweise: Abschnitt 6 Finanzierung |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreiben Sie die allgemeine Finanzierungsstruktur des Fonds durch Bezugnahme auf seine Gesamtstrategie und Zukunftsaussichten. Die Beschreibung sollte Informationen über den Status wichtiger neuer Kreditvereinbarungen, vorfristiger Rückzahlungen von Krediten und für den Berichtszeitraum relevante oder in absehbarer Zukunft geplante Kreditumstrukturierungsprogramme beinhalten. SDDS-Verweise: Abschnitt 6 Finanzierung |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreiben und erläutern Sie aktuelle Kennziffern des Fonds bzw. des SPVs zur Finanzierung, z.B. Schuldendienstdeckungsgrad (engl.: interest service coverage, ISC ratio), Beleihungsauslauf auf Objektebene (engl.: property level loan-to-value), Finanzverschuldungsgrad und die Übereinstimmung des Fonds mit derartigen Kennzahlen im Allgemeinen. SDDS-Verweise: Abschnitt 6 Finanzierung |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreiben und erläutern Sie den Einsatz derivativer Finanzinstrumente und deren Einfluss auf die Performance des Fonds. Legen Sie deren wesentliche Bestimmungen, den beizulegenden Zeitwert sowie deren Behandlung im Jahresabschluss und in der Berechnung des NAVs offen. SDDS-Verweise: Abschnitt 6 Finanzierung |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Beschreiben und erläutern Sie die allgemeinen Finanzierungserträge und –aufwendungen des Fonds unter Bezugnahme auf dessen Finanzierungsstruktur, Barbestände, Änderungen der Marktbedingungen usw. SDDS-Verweise: Abschnitt 6 Finanzierung |
Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Unter außergewöhnlichen Umständen müssen Abweichungen von den, durch die externen Immobiliengutachter ermittelten, Immobilienbewertungen durch die Fondsmanager präzisiert und offengelegt werden. Sollten zwischen dem Fondsmanager und dem Immobiliengutachter Differenzen in Bezug auf Marktwertparameter bestehen, müssen diese Parameter präzise erläutert und offengelegt werden. Wir gehen davon aus, dass derartige Abweichungen und Differenzen nur äußerst selten auftreten, und wenn, dann eher im Zusammenhang mit opportunistischen Anlagen, bei denen der Fondsmanager und der externe Gutachter beispielsweise unterschiedliche Ansichten zur Wahrscheinlichkeit des Eintretens eines bestimmten Ereignisses haben (z.B. weil der Fondsmanager mit Behörden und Regierungsorganen, potenziellen Käufern oder Mietern diskutiert). Ein weiteres Beispiel für eine Abweichung könnte auf eine Uneinigkeit bzgl. der Wertänderungen zurückzuführen sein, wenn zwischen dem tatsächlichen Datum der externen Bewertung und einem späteren Berichtszeitpunkt ein längerer Zeitraum liegt. Unabhängig von den Rahmenbedingungen sollte das Fondsmanagement bei Bewertungsanpassungen geeignete interne Verfahren (einschließlich Eskalationsverfahren) anwenden. |
Jährlich | Zwischenbericht |
INREV NAV Offenlegungspflichten: Im Zusammenhang mit der NAV-Berechnung sollten Fondsmanager die folgenden Informationen offenlegen:
Die Erläuterungen zum Abgleich sollten wesentliche Annahmen, angewandte Methoden und insbesondere Folgendes beschreiben:
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Jährlich |
Zwischenbericht Beschreibung wesentlicher Änderungen |
Die Bestandteile der metrischen Berechnungen sollten im Jahresbericht offengelegt werden. | Jährlich |
Es sollte eine Tabelle vorgelegt werden, in der die Gebührenkomponenten analysiert werden, die vom Fondsmanager oder von mit dem Fondsmanager verbundenen Unternehmen oder Parteien in Rechnung gestellt werden, einschließlich jeglicher Posten im Zusammenhang mit Leistungsvergütungen, Carried Interest oder ähnlichen Vereinbarungen. Siehe Tabelle im Modul zu Gebühren- und Aufwendungsmetriken. SDDS-Verweise: 5.13.1 TER-NAV ohne für Leistungsvergütungen gezahlte oder aufgelaufene Beträge, 5.13.2 TER-GAV ohne für Leistungsvergütungen gezahlte oder aufgelaufene Beträge, 5.13.3 TER-NAV einschließlich für Leistungsvergütungen gezahlte oder aufgelaufene Beträge, 5.13.4 REER und Abschnitt 11 an den Fondsmanager und verbundene Unternehmen gezahlte Gebühren. |
Jährlich |
Die Informationen, die in den folgenden Tabellen beschrieben werden, sollten im Jahresbericht offengelegt werden. Siehe Tabelle im Modul zu Gebühren- und Aufwendungsmetriken. |
Jährlich |
Wie sollte ein Fondsmanager die Anforderungen für Zwischen- und Jahresberichte umsetzen, wenn die Anleger vier detaillierte Quartals- oder zwei Halbjahresberichte erhalten?
Die INREV Berichterstattungsrichtlinien konzentrieren sich vornehmlich auf den Inhalt als auf das Format der Berichte an die Anleger.
Zahlreiche Fondsmanager erstellen drei oder vier Quartalsberichte oder einen Halbjahresbericht sowie einen umfassenderen Jahresbericht, der Kommentare und Erläuterung zum vergangenen Quartal/Halbjahr enthält. Die Zwischenberichte haben zwar meistens eine verkürzte Form, können aber im Ermessen des Fondsmanagers auch alle Offenlegungen enthalten, die in den Anforderungen für Jahresberichte aufgeführt sind. Die INREV Richtlinien für Berichterstattung enthalten die Mindestanforderungen an den Inhalt der Berichte.
Unter bestimmten Umständen erstellen die Fondsmanager für Anleger vier Quartalsberichte oder zwei Halbjahresberichte sowie einen separat vorgelegten Jahresabschluss. Wenn diese Zwischenberichte sämtliche Offenlegungen erfüllen, die in den INREV Anforderungen enthalten sind darf der dem Abschluss beigefügte Jahresbericht nur eine Zusammenfassung der in den detaillierten Zwischenberichten aufgeführten Informationen beinhalten.
IFRS 16 requires reclassifying liabilities resulting from future lease payments of land use rights from the property value to financial liabilities. Does this change trigger a change in the computation of the INREV GAV as determined for the INREV expense ratio purposes?
The INREV GAV calculated for the INREV expense ratio purposes should be presented net of future lease payments of land use rights, similarly to what has been done prior to IFRS 16 endorsement. This will align treatment and presentation of these lease payment under INREV with current treatment and presentation by external valuers in the valuation reports.
IFRS 16 requires accounting for lease payments as interest expenses and repayment of lease obligation. Shall we include these lease payments as part of the numerator of the INREV REER?
The INREV REER should include the lease payments incurred during the reported period. The lease payments aim to indemnify the landlord for the maintenance of the building. In case the vehicle would own the building, such costs would be typically included in the REER. Nevertheless, such payments would typically have an immaterial effect on the INREV REER and on any key investment decisions.
How should acquisition costs be treated under INREV in case of merger of funds?
In case of merger of funds with substantial impact on vehicle documentation, strategy and investor base, the unamortised portion of historical acquisition costs from historical structures should be taken over and capitalised and amortised over five years along with the new setup costs arising from the merger.
How should performance fee be recognised for INREV NAV calculation purposes?
For the purposes of calculating INREV NAV, in case the performance hurdle is exceeded, at reporting date, based on the calculation methodology stated in the vehicle documentation, the performance fee should be recognised in full. Care should be taken to assess uncertainty surrounding estimates of income.
The latest update: INREV Guidelines Revision 2014
New Q&As published in March 2020
Reporting
This checklist allows to assess the level of compliance with the INREV Reporting Guidelines. It summarises the disclosure requirements for annual and interim reporting that need to be fulfilled to state compliance with the module.
The annual report is commonly composed of the annual review of the performance and activities of the vehicle for the year and the financial statements. As well as an annual report, managers should provide interim reports to investors, whose frequency and level of detail should be defined in the fund documentation. Interim reports commonly aim to update investors on the activities and performances of the vehicle during the period covered, and provide details of any significant changes that have or could have a material impact on the vehicle’s organisation, governance and risk profile.
If you have any questions please contact the Professional Standards Team under professional.standards@inrev.org or phone +31 (0)20 235 8600.
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