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INREV Performance Measurement
Performance Measurement Introduction
Consistent performance measurement – essential for global comparisons
The Performance Measurement module is the newest addition to the INREV Guidelines. At its heart is a standardised method for calculating performance returns.
This standardised approach to measuring performance will help strengthen risk management and encourage best practices in portfolio investment and operations. At the same time, harmonising key performance indicators among managers will make it easier to compare vehicles globally.
The metrics in the Performance Measurement module allow investors and managers to measure performance in a consistent way. They should also help optimize investment returns by allowing for more effective structuring and rebalancing within portfolios
Performance Measurement Committee
The committee aim is to define standards of performance measurement for non-listed real estate vehicles, and to create suitable indices to benchmark performance.
read moreMade to Measure
INREV’s new Performance Measurement Module is already helping create greater global alignment for fund managers.
read moreVideos
Benchmarking a non-listed RE portfolio
Katie Smith, CBRE, discusses the importance of benchmarking, challenges, and the use of consistent measures such as the INREV Index as a comparison for performance.
"The whole industry is about performance so we needed to give people a way to make sure they were comparing apples with apples."
Maurits Cammeraat, INREV Director of Professional Standards
Performance Measurement News
The INREV Index is a performance index for European non-listed real estate vehicles.
Useful information
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The INREV Index Analysis Tool allows you to compare the performance of vehicles listed in the INREV Index.
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If you have any questions, please contact professional.standards@inrev.org or phone +31 (0)20 235 8600
Einführung in die Leistungsmessung
PM-I01
Der Zweck dieses Leistungsmessungsmoduls im Rahmen der INREV-Richtlinien besteht darin, Manager bei der Kalkulation und Berichterstattung von historischen Leistungsindikatoren eines Vehikels zu unterstützen. Dieses Modul umfasst detaillierte Berechnungsformeln und Beispiele um die Umsetzung zu vereinfachen. Die Richtlinien wurden in erster Linie für Direkt-Immobilien-Anlagevehikel entwickelt.
Sie sollen die Leistungsberichterstattung für Anleger vereinheitlichen. Die Standardisierung wird auch die Relevanz von Indizes verbessern, die potenziell als Bezugsrahmen verwendet werden, beispielsweise der INREV-Index. Indem man die Leistung eines Vehikels vergleicht, kann man sich zusätzliche Einblicke in die Performance des Vehikels verschaffen. Der Bezugsrahmen sollte Vehikel mit ähnlichen Anlagemandaten, Zielen und Strategien umfassen.
Die Richtlinien wurden aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach standardisierten Leistungsindikatoren für nicht börsennotierte Immobilienvehikel entwickelt. Beim Verfassen der Empfehlungen wurden die Global Investment Performance Standards (GIPS), herausgegeben vom CFA Institute und die vom National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) und der Pension Real Estate Association (PREA) zusammengestellten Berichterstattungsstandards berücksichtigt. Manager, die sich an diese Standards halten, sollten einen geringeren Arbeitsaufwand leisten müssen, um die Auflagen dieses Moduls zu erfüllen. Obwohl die Frameworks voneinander abweichen, sollen die Herangehensweisen angepasst werden, um Konflikte zwischen den Methoden zu vermeiden. Bei der Entwicklung des Leistungsmessungsmoduls wurden auch bestehende Praxen in der europäischen Branche für nicht-börsennotierte Immobilienfonds berücksichtigt.
Leistungsindikatoren und Offenlegungsgrad können abhängig vom Stil des Vehikels (wie in der INREV-Methode für Fund Style Classification festgelegt) variieren. Der Ermessensspielraum eines Fondsmanagers bei der Ermittlung von Cashflows und Anlagebeschränkungen von Vehikeln weichen je nach Vehikelart stark voneinander ab. Einige Leistungsindikatoren sind möglicherweise für bestimmte Vehikel nicht geeignet. Fondsmanager von geschlossenen Vehikeln können beispielsweise über Kapitalabrufe und Ausschüttungen entscheiden, während Fondsmanager von offenen Vehikeln neue Anleihen und Tilgungen, welche die Portfoliostrategie beeinträchtigen könnten, unterbringen müssen. In diesem Kontext sind geldgewichtete Renditen relevanter für geschlossene Vehikel, während zeitgewichtete Renditen relevanter für offene Vehikel sind.
Unter den Leistungsmessungs-Richtlinien sind die Mindestanforderungen aufgeführt, die erforderlich sind, damit die INREV-Richtlinien als eingehalten gelten können. Es liegt im Ermessen der Manager, ob sie zusätzliche Indikatoren anwenden und offenlegen wollen.
Grundlagen
PM-P01
Die Leistungsindikatoren eines Vehikels sollten die Leistung des Vehikels wahrheitsgetreu darstellen. Sie sollten zuverlässig sein und konsequent angewandt und vorgelegt werden, damit Anleger die Leistung des Vehikels nachvollziehen und vergleichen können.
PM-P02
Die Leistungsmessung sollte die Leistung des Vehikels im Kontext seines Stils, seines Typs, seiner Struktur und seiner Strategie widerspiegeln.
Richtlinien
PM01
Die Vehikeldokumentation sollte die erforderlichen vom Manager offengelegten Leistungsindikatoren sowie die Offenlegungsfrequenz enthalten, in der den Anlegern die Leistung vorgelegt wird.
Manager sollten die berechneten Leistungsindikatoren und die angewandte Methode offenlegen. Wenn der Manager eine Formel anwendet, die nicht mit der in diesem Modul vorgeschlagenen und erläuterten Methode übereinstimmt, sollte diese umfassend offengelegt und erklärt werden.
Die Präsentation der Leistung auf Vehikelebene sollte von hinreichend Angaben begleitet werden. Mit diesen Angaben soll aktuellen und potenziellen Anlegern ein präzises und vollständiges Bild der historischen Vehikelperformance vermittelt werden.
PM02
Leistungsindikatoren sollten in derselben Frequenz berechnet werden wie die veröffentlichte Nettovermögenbewertung (Net Asset Value - NAV) des Vehikels, mindestens jedoch einmal jährlich.
Es wird davon ausgegangen, dass die Investitionen eines Vehikels zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, unabhängig davon, welche allgemein anerkannten Rechnungslegungsgrundsätze (Generally Accepted Accounting Principles - GAAP) der Manager für die NAV-Bestimmung des Vehikels anwendet.
Auch Zeiträume, in denen ein Vehikel keine Wertermittlung vornimmt, können als Datenpunkt gelten, solange ein NAV bestimmt wird. Ein Vehikel kann beispielsweise jedes Vierteljahr einen NAV bestimmen, aber nur einmal im Jahr eine Immobilienbewertung durchführen. In Übergangszeiten würde der NAV sämtliche Änderungen in den Bilanzpositionen widerspiegeln, während der Wert des Immobilienportfolios konstant bleibt.
Einige der Indikatoren, die von den Richtlinien vorgegeben werden, sind im Investitions-/Desinvestitionszeitraum möglicherweise weniger relevant. Trotzdem müssen Manager die in diesem Modul aufgeführten Indikatoren bereitstellen. Manager können die Indikatoren kommentieren, um eine mögliche Verzerrung aufgrund der Tatsache zu erklären, dass das Vehikel sich im Investitions-/Desinvestitionszeitraum befindet.
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Offene Vehikel |
Geschlossene Vehikel |
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Die unten beschriebenen Leistungsindikatoren werden auf Vehikelebene ermittelt. Außerdem handelt es sich bei allen Indikatoren um Nettowerte aller Kosten, die zu Lasten des Vehikels gehen. Es steht den Managern frei, zusätzliche Indikatoren, wie beispielsweise Leistungsindikatoren auf Objektebene, zu veröffentlichen.. |
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Wenn ein Manager keine Kontrolle über die Cashflows der Anlage ausübt, gelten zeitgewichtete Renditen als bevorzugter Leistungsindikator. Das gilt normalerweise für offene Vehikel und nicht-diskretionäre Portfolios mit einem einzelnen Kundenkonto. Die Modified-Dietz-Methode wird im gesamten Finanzsektor angewandt.
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PM03
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Im Jahresbericht sollte eine Gesamtrendite auf zeitanteilig gewichteter Grundlage offengelegt werden. Dieser Indikator sollte für die Periode von einem, drei, fünf und zehn Jahren zur Verfügung gestellt (wenn die Erfolgsbilanz vorhanden ist) und ab der Fondsauflegung auf Jahresbasis dargestellt werden. Eine Gesamtrendite wird folgendermaßen berechnet:
Die Berechnung auf Jahresbasis erfolgt folgendermaßen: Bei einem Renditezeitraum von mehr als 1 Jahr, allerdings nicht im Ganzjahreszeitraum (beispielsweise ein Jahr und und zwei Monate):
Für ganze Jahre lautet die Formel folgendermaßen:
Wenn die Jahresbasis einer Rendite von mehr als einem Jahr berechnet wird, darf die exakte Anzahl von Tagen berücksichtigt werden. |
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Wenn Komponentenrenditen für einen bestimmten Zeitraum angegeben werden, ist die Summe der Ertragsrendite und der Kapitalrendite normalerweise gleich der Gesamtrendite. Wenn Komponentenrenditen geometrisch verknüpft werden, um kumulatierte Renditen zu erzeugen, ist die einfache Summe der kumulatierte Ertragsrendite mit der kumulatierten Kapitalrendite normalerweise nicht gleich der kumulatierten Gesamtrendite. Die Differenz ist akzeptabel und es sind keine Wertberichtigungen der einzelnen Gesamtrenditekomponenten erforderlich.
PM04
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Es sollte eine Ertragsrendite offengelegt werden. Dieser Indikator sollte für die Periode von einem, drei, fünf und zehn Jahren zur Verfügung gestellt (wenn eine Erfolgsbilanz vorhanden ist) und ab der Fondsauflegung auf Jahresbasis dargestellt werden. Eine Ertragsrendite wird folgendermaßen berechnet:
Nettokapitalertrag = das Nettobetriebsergebnis eines Vehikels auf Accrual-Basis, das die unten beschriebenen Ertrags- und Kostenpositionen enthält. Dies schließt Kapitaltransaktionen oder -bewegungen im Berichtszeitraum aus und beinhaltet Bewertungsgewinne oder -verluste aus Vermögenswerten und Verbindlichkeiten, Transaktionskosten, Verkaufserlöse und Steuern auf Kapitalgewinne und -verluste. Die Komponenten der Nettokapitalerträge sind:
TwdC = Zeitlich (täglich) gewichtete Beiträge für den Bemessungszeitraum (Time weighted [daily] contributions for the measurement period) |
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PM05
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Es sollte eine Kapitalrendite offengelegt werden. Dieser Indikator sollte für die Periode von einem, drei, fünf und zehn Jahren zur Verfügung gestellt (wenn eine Erfolgsbilanz vorhanden ist) und ab der Fondsauflegung auf Jahresbasis dargestellt werden. Die Kapitalrendite wird folgendermaßen berechnet:
TwdC = Zeitlich (täglich) gewichtete Beiträge für den Bemessungszeitraum (Time weighted [daily] contributions for the measurement period) |
PM06
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Es sollte eine ausgeschüttete Rendite offengelegt werden. Die ausgeschüttete Rendite wird folgendermaßen berechnet:
TwdC = Zeitlich (täglich) gewichtete Beiträge für den Bemessungszeitraum (Time weighted [daily] contributions for the measurement period) Ausschüttungen beinhalten Dividenden und Zinsen, die während des Zeitraums gezahlt wurden. Renditen sollten auf geldgewichteter Basis berechnet werden, bei der Umfang und Timing der Cashflows berücksichtigt werden, um die Kontrolle des Managers über Zu- und Abströme der Vehikel widerzuspiegeln. |
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PM07
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Die Since Inception Internal Rate of Return (SI-IRR) sollte offengelegt werden. Die SI-IRR wird folgendermaßen berechnet:
Wird auch geldgewichtete Rendite genannt. |
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PM08
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Es sollte ein Paid-in Capital Multiple oder ein Paid-in Capital to Committed Capital Multiple (PIC) offengelegt werden. Der PIC wird folgendermaßen berechnet: PIC PIC (Paid-in Capital) = Kumuliertes Kapital, das in das festgelegte Kapital (CC) des Vehikels eingebracht wurde = Kumuliertes Kapital zuzüglich des ungenutzten Kapitals. |
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PM09
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Es sollte ein Investment Multiple oder Total Value to Paid-in Capital Multiple (TVPI) offengelegt werden. Der TVPI wird folgendermaßen berechnet: TV PIC (Eingezahltes Kapital) = Kumuliertes Kapital, das in das Vehikel eingebracht wurde |
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PM10
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Es sollte ein Realisation Multiple oder Cumulative Distributions to Paid-in Capital Multiple (DPI) offengelegt werden. Der DPI wird folgendermaßen berechnet: D D = Ausschüttungen Ausschüttungen, die im Vehikel verbleiben und nicht an die Anleger ausgezahlt werden, gelten als realisiert. |
✔ |
PM11
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Es sollte ein Unrealised Multiple oder Residual Value to Paid-in Capital Multiple (RVPI) offengelegt werden. Der RVPI wird folgendermaßen berechnet: RV |
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PM12
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Folgende Angaben sollten zusätzlich zu den Leistungsindikatoren offengelegt werden:
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✔ | ✔ |
PM13
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Bezugsrahmen mit demselben Vintagejahr oder Auflagejahr sollten offengelegt werden, wenn sie verfügbar und bedeutsam sind. Angesichts des begrenzten Universums von Vehikeln in einigen Märkten kann es ungeeignet sein, verfügbare Haupt- oder Teilindizes für Immobilienvehikel als Bezugsrahmen anzuwenden. Ein Manager sollte angemessene Sorgfalt walten lassen, um keine Bezugsrahmen anzuwenden, bei denen ein wesentlicher Anteil des zugrundeliegenden Universums auf den betreffenden Manager oder das betreffende Vehikel entfällt. Sollte kein angemessener Bezugsrahmen bestehen, muss dies angegeben werden. Wenn ein Unterschied zwischen dem Leistungsziel und dem Bezugsrahmen besteht, kann das Ziel als Hauptbezugspunkt angesetzt werden, sofern dies deutlich angegeben wird. |
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PM14
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Wenn ein Composite und ein Bezugsrahmen offengelegt werden, sollten diese beschrieben werden. |
✔ | ✔ |
PM15
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Vehikel sollten ihr Vintagejahr offenlegen. |
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PM16
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Wenn ein Composite vorgelegt wird, muss eine Composite-Beschreibung offengelegt werden. |
✔ | ✔ |
PM17
| Offene Vehikel | Geschlossene Vehikel | |
|---|---|---|
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Der Zeitraum und die Frequenz der Cashflows, die für die Berechnung verwendet werden, sollten offengelegt werden. |
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Erwägungen
PM18
Folgende Erwägungen und Methoden sollten für die Bestimmung der Leistungsindikatoren herangezogen werden:
PM19
Anteilsgebundene versus NAV-basierte Anlagevehikel
In einigen Ländern erfolgt die Berichterstattung über die Leistung von Vehikeln möglicherweise auf Anteilsniveau. Die Richtlinien basieren auf der Grundlage, dass die Leistung auf Basis von NAV und Cashflows bestimmt wurde.
GAAP
Die unten beschriebenen Methoden gehen davon aus, dass Komponenten von Indikatoren im Einklang mit Modul 4 - INREV-NAV festgelegt werden. Der NAV wird dabei auf Grundlage von Abschlüssen auf Basis der internationalen Rechnungslegungsstandards (International Financial Reporting Standards - IFRS) ermittelt. Wo das nicht möglich ist, sollten die IFRS oder die lokalen GAAP konsultiert werden.
Zeitpunkte von Cashflows
Zeitpunkte, die als Basis für Leistungsberechnungen verwendet werden, sollten auf den Cashflows zwischen Anlegern und dem Vehikel basieren. Es sollte der Zeitpunkt angewendet werden, der für Rechnungslegungszwecke bestimmt wurde. Es müssen mindestens monatliche und jährliche Cashflows berücksichtigt werden. Gegenwärtig ist es allerdings üblich, in Fällen, in denen die Umsetzung erwünscht ist, vierteljährliche und tägliche Cashflows zu berücksichtigen, vor allem für offene Vehikel. Für Kapitalabrufe wird die Deadline des Kapitalabrufs verwendet.
Offene Vehikel unterliegen potenziell einem konstanten Zu- und Abstrom von Kapital. Um auf große Kapitalströme vorbereitet zu sein, können Cashflows in regelmäßigen Zeitabständen bearbeitet werden, bevorzugt einmal monatlich zu Monatsende.
Im Fall von Ausschüttungen für anteilsgebundene Vehikel sollte der gemeldete Zeitpunkt verwendet werden.
Geschlossene Vehikel sollten die Zeitpunkte anwenden, zu denen Cashflows abgerufen oder an die Anleger ausgeschüttet werden. Der Zeitpunkt sollte den Stichtag repräsentieren. Im Fall Kapitalabrufen also den Tag, an dem das Kapital eingezahlt werden muss, und im Fall von Ausschüttungen den Tag, an dem das Kapital vom Vehikel ausgezahlt wurde.
Bewertung von Immobilien
Immobilien sollten unter Anwendung der Richtlinien bewertet werden, die in Modul 3 – Immobilienbewertung festgelegt sind.
Gebühren
Leistungsindikatoren auf Vehikelebene können auf drei Niveaus berechnet werden:
- nach Management- und Performancegebühren (obligatorisch);
- nach Managementgebühren (wie definiert in Modul 6 - Gebühren- und Ausgabenkennzahlen), aber vor Performancegebühren (Gewinnbeteiligung) (optional);
- vor sämtlichen Managementgebühren (optional).
Leistungsindikatoren werden nach allen Gebühren und materialisierten Gewinnbeteiligungen (oder jeglicher anderen Form von Performancegebühren) und prognostizierten zukünftigen (Rückstellungen für) Gewinnbeteiligungszahlungen berechnet. Allerdings sollten Gebühren, die Anleger infolge des Rücklaufs von Anteilen oder des Austritts eines Anlegers entstehen, nicht berücksichtigt werden, wenn diese eher vom Manager als vom Vehikel verdient wurden. Auch wenn dies nicht erforderlich ist, dürfen Leistungsindikatoren vor Managementgebühren und Gewinnbeteiligungszahlungen berechnet werden.
Wenn Anlegern außerhalb des Vehikels Gebühren berechnet werden, sollten diese Gebühren bei den Leistungsindikatoren berücksichtigt werden, so, als ob diese direkt innerhalb des Vehikels/an das Vehikel fakturiert worden wären.
Währungen
Standardmäßig sollte die Leistung immer in der für das Vehikel festgelegten Währung berechnet werden, um die tatsächliche Leistung des Vehikels widerzuspiegeln.
PM20
Um die kombinierte Leistung mehrerer Vehikel zu verdeutlichen, kann eine Composite-Leistung präsentiert werden, in der die Leistungen der einzelnen Vehikel über einen Zeitablauf auf standardisierte Weise miteinander kombiniert werden.
Gruppierungskriterien
Um eine korrekte Repräsentation der Composite-Leistung zu gewährleisten, müssen die Vehikel, die in einem Composite zusammengefasst werden, eine oder mehrere Eigenschaften gemeinsam haben.
Composites sollten durch gemeinsame Eigenschaften definiert werden. Unten wird eine empfohlene Hierarchie von Gruppierungskriterien aufgezeigt:
- Stil (siehe das INREV-Stilklassifizierungsdokument, nicht managerdefiniert);
- Struktur (offen vs. geschlossen);
- Strategie;
- Bezugsrahmen;
- Leverage.
Für geschlossene Vehikel sollte die Composite-Leistung bevorzugt durch die Kombination zwischen Vintagejahr und einer der oben genannten Eigenschaften definiert werden.
Alle Vehikel (historische sowie neue) in der Erfolgsbilanz eines Managers müssen unter einem Composite zusammengefasst werden, wenn ein Vehikel die Gruppierungskriterien erfüllt. Wenn ein Vehikel, das die Gruppierungskriterien erfüllt, aus dem Composite ausgeschlossen wurde, müssen die Gründe dafür offengelegt werden.
Berechnungsmethodik
Die Composite-Leistung von zeitgewichteter Rendite sollte berechnet werden, indem die Leistung jedes beteiligten Vehikels oder jedes gesonderten Kontos mit seinem Anteil am Umfang des Gesamt-Composites gewichtet wird. Die Gewichtung erfolgt in derselben Frequenz wie die Bewertungen der Vehikel und der gewichteten Zeit.
Für Composites von geschlossenen Vehikeln wird die IRR seit Fondsauflage dargestellt. Da die Cashflows von Vehikeln im Composite dasselbe Vintagejahr und dieselben Eigenschaften teilen, stellt die Aggregation von Cashflows kein Problem dar.
Weitere Erwägungen für Mehrfachberechnungen
Einige Vehikel können Kapital im Laufe der Anlagedauer wiederverwerten (um rückgeführtes Kapital erneut zu investieren). Für Mehrfachberechnungen von Kapital sollten alle Ausschüttungen, die zum Zweck der Berechnung als Kapitalrückführung oder Kapitalrendite einbezogen werden (Nominator) bei erneuter Investition (Wiederverwertung) mit der Summe des gezeichneten Kapitals (Denominator) addiert werden, um den Anlegern eine wahrheitsgetreue Darstellung des tatsächlichen Kapitalquote zu bieten. Das sollte sowohl der Fall sein, wenn das wieder verwertete Kapital tatsächlich ausgeschüttet und zurückgefordert wird, als auch dann, wenn es direkt vom Manager erneut investiert wird, ohne es physisch an die Anleger auszuschütten (um den Zu- und Abfluss von Cash zu vermeiden).
Updates
PM-U01
The latest update: November 2015