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Mesure de Performance
Performance Measurement Introduction
Consistent performance measurement – essential for global comparisons
The Performance Measurement module is the newest addition to the INREV Guidelines. At its heart is a standardised method for calculating performance returns.
This standardised approach to measuring performance will help strengthen risk management and encourage best practices in portfolio investment and operations. At the same time, harmonising key performance indicators among managers will make it easier to compare vehicles globally.
The metrics in the Performance Measurement module allow investors and managers to measure performance in a consistent way. They should also help optimize investment returns by allowing for more effective structuring and rebalancing within portfolios
Performance Measurement Committee
The committee aim is to define standards of performance measurement for non-listed real estate vehicles, and to create suitable indices to benchmark performance.
read moreMade to Measure
INREV’s new Performance Measurement Module is already helping create greater global alignment for fund managers.
read moreVideos
Benchmarking a non-listed RE portfolio
Katie Smith, CBRE, discusses the importance of benchmarking, challenges, and the use of consistent measures such as the INREV Index as a comparison for performance.
"The whole industry is about performance so we needed to give people a way to make sure they were comparing apples with apples."
Maurits Cammeraat, INREV Director of Professional Standards
Performance Measurement News
The INREV Index is a performance index for European non-listed real estate vehicles.
Useful information
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The INREV Index Analysis Tool allows you to compare the performance of vehicles listed in the INREV Index.
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If you have any questions, please contact professional.standards@inrev.org or phone +31 (0)20 235 8600
Introduction
PM-I01
L'objet de ce Module de Mesure de Performance intégré dans les Directives de l'INREV est d'aider les gestionnaires dans le calcul et le reporting des mesures de performance historique d'un véhicule. Ce module comprend des formules de calcul détaillées ainsi que des exemples visant à faciliter leur mise en œuvre. Les présentes directives ont principalement été conçues pour les véhicules immobiliers directs.
Les directives visent à accroître la cohérence dans le reporting de la performance aux investisseurs. La normalisation améliorera en outre la pertinence des indices qui peuvent être utilisés comme références, comme par exemple l'INREV Index. L'analyse comparative de la performance d'un véhicule peut apporter une compréhension supplémentaire de la performance d'un véhicule. La référence doit contenir des véhicules dont les mandats, les objectifs ou les stratégies d'investissement sont similaires.
Les directives ont été élaborées suite à une demande accrue de mesures de performance standardisées destinées aux véhicules immobiliers non cotés. Les Global Investment Performance Standards (« GIPS ») émises par le CFA Institute et les NCREIF PREA Reporting Standards ont été prises en compte lors de la rédaction des présentes recommandations. Le niveau d'effort des gestionnaires respectant ces normes doit se limiter à invoquer la conformité au présent module. Bien que le cadre soit différent, le but est d'aligner les approches afin d'éviter les conflits entre les différentes méthodologies. Le Module de Mesure de Performance a également été conçu à la lumière des pratiques existantes dans le secteur européen des fonds immobiliers non cotés.
Les mesures de performance et le niveau de communication peuvent varier en fonction du type de véhicule (tel que déterminé par la méthodologie de Classification des styles de fonds de l'INREV). Le niveau de discrétion d'un gestionnaire de fonds détermine les flux de trésorerie d'un véhicule, tandis que ses restrictions d'investissement varient amplement en fonction du type de véhicule. Il n'est pas impossible que certaines mesures de performance ne conviennent pas à certains véhicules. Par exemple, les gestionnaires de fonds de véhicules fermés ont toute discrétion quant aux appels et distributions de capitaux, tandis que les gestionnaires de fonds de véhicules ouverts doivent s'accommoder des nouvelles émissions et des remboursements qui pourraient interférer dans la stratégie du portefeuille. Dans ce contexte, les rendements pondérés par la valeur sont plus pertinents pour les véhicules fermés, alors que les rendements pondérés par le temps conviennent mieux aux véhicules ouverts.
Les directives de mesure de performance présentent les exigences minimales qu'il convient de respecter pour revendiquer la conformité aux directives INREV. Les gestionnaires qui l'estiment opportun sont libres de calculer et de communiquer des mesures supplémentaires.
Principes
PM-P01
Les mesures de performance d'un véhicule doivent représenter fidèlement la performance d'un véhicule. Elles doivent être fiables, calculées de façon cohérente et être présentées de manière à permettre aux investisseurs de comprendre et de comparer la performance du véhicule.
PM-P02
La mesure de performance doit refléter la performance du véhicule au regard de son style, son type, sa structure et sa stratégie.
Directives
PM01
La documentation du véhicule doit inclure les mesures de performance que le gestionnaire se doit de communiquer, ainsi que la fréquence de communication aux investisseurs.
Les gestionnaires doivent communiquer les mesures de performance calculées ainsi que la méthodologie utilisée. Si le gestionnaire décide d'utiliser une formule qui ne s'inscrit pas dans la lignée de la méthodologie proposée dans le présent module, il est tenu de le mentionner et de motiver son choix.
La présentation du niveau de performance du véhicule doit être accompagnée d'informations adéquates. Ces communications ont pour but de fournir aux investisseurs actuels et potentiels une vision précise et complète de l'historique de la performance du véhicule.
PM02
Les mesures de performance doivent être calculées à la même fréquence que l'évaluation publiée de la NAV du véhicule, une fois par an étant la fréquence minimale.
Les investissements détenus par un véhicule sont en principe mesurés à leur juste valeur, indépendamment des normes comptables locales utilisées par le gestionnaire pour déterminer la NAV du véhicule.
Les périodes durant lesquelles un véhicule ne procède à aucune évaluation peut cependant constituer un point d'information, pour autant que la NAV soit déterminée. Un véhicule peut, par exemple, fournir des NAV trimestrielles et ne procéder à des évaluation qu'une fois par an. Pendant les périodes intermédiaires, la NAV doit refléter toutes les modifications du bilan alors que la valeur du portefeuille de biens immobiliers demeure constante.
Certaines mesures imposées dans les directives peuvent s'avérer moins pertinentes pendant la période d'investissement/de désinvestissement. Cela n'exempte cependant pas les gestionnaires de fournir les mesures contenues dans le présent module. Les gestionnaires peuvent fournir des commentaires en plus des mesures afin d'expliquer que ces dernières peuvent être faussées du fait que le véhicule est dans une période d'investissement/de désinvestissement.
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Les mesures de performance décrites ci-dessous sont établies au regard du niveau du véhicule. De plus, toutes les mesures de performance s'entendent nettes des frais supportés par le véhicule. Les gestionnaires sont libres de communiquer des mesures supplémentaires comme la performance au niveau du bien immobilier. |
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Le rendement pondéré (TWR) constitue la mesure de performance à utiliser de préférence lorsque le gestionnaire ne contrôle pas les flux de trésorerie de l'investissement. C'est typiquement le cas pour les véhicules ouverts et les portefeuilles de comptes non discrétionnaires à client unique. La méthode Dietz modifiée est utilisée dans le secteur financier. Pour les véhicules fermés, le gestionnaire contrôle les prélèvements de capital dans le véhicule et la redistribution éventuelle de capital et de bénéfices aux investisseurs. C'est pourquoi le TWR n'est pas forcément la meilleure façon de présenter la performance, mais pour que celle-ci soit comparable aux divers indices du marché disponibles, le TWR s'impose pour les véhicules fermés. |
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PM03
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Un rendement total pondéré par le temps doit être communiqué dans le rapport annuel. Cette mesure doit être communiquée après une période de un, trois, cinq et dix ans (lorsque l'historique existe) et sur une base annualisée depuis le lancement du véhicule. Le rendement total se calcule comme suit:
TwdC = Contributions pondérées (quotidiennement) par le temps TwdR = Remboursements pondérés (quotidiennement) par le temps TwdD = Distributions pondérées (quotidiennement) par le temps Le rendement total mesure la performance sur une période spécifique ; il n'inclut pas les projections jusqu'à la fin de la vie des véhicules. Les rendements cumulés sont calculés comme suit:
rp = Rendement pour la période de mesure p r1 … rn = Rendement pour la période de mesure p L'annualisation se calcule comme suit: Lorsque le rendement est supérieur à un an, sans être égal à une période d'une année complète (par ex. un an et deux mois)
ARp = Rendement annualisé pour la période de mesure p Rp = Rendement pour la période de mesure p (non-annualisé) DHP = nombre de jours de la période de mesure y = nombre de périodes d'une année complète Lorsque le rendement annualisé est supérieur à un an, le nombre exact de jours peut être pris en compte. |
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Lorsque les composants des rendements sont présentés pour une période quelconque, la somme de leur rendement (revenu) et du rendement du capital est généralement égale au rendement total. Lorsque les composants des rendements sont géométriquement liés pour créer des rendements cumulés, la simple addition des rendements (revenus) cumulés et du rendement du capital ne seront généralement pas égaux au rendement total cumulé. La différence est acceptable et aucun ajustement des composants du rendement total n'est requis.
PM04
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Un rendement (revenu) doit être communiqué. Cette mesure doit être communiquée après une période de un, trois, cinq et dix ans (lorsqu'il existe un historique) et sur une base annualisée depuis le lancement du véhicule. Le rendement (revenu) se calcule comme suit:
TwdC = Contributions pondérées (quotidiennement) pour la période de mesure TwdR = Remboursements pondérés (quotidiennement) pour la période de mesure TwdD = Distributions pondérées (quotidiennement) pour la période de mesure Le revenu d'investissement net = le revenu opérationnel net d'un véhicule, cumulé, contenant le revenu et les coûts décrits ci-dessous. Il exclut toute opération ou mouvement de capitaux durant la période de reporting, notamment les plus ou moins-values d'évaluation des actifs et passifs, les frais de transaction, le produit des ventes et des impôts sur les plus et moins-values de capital. Les composants du revenu net d'investissement sont les suivants:
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PM05
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Le rendement du capital doit être communiqué. Cette mesure doit être communiquée après une période de un, trois, cinq et dix ans (lorsqu'il existe un historique) et sur une base annualisée depuis le lancement du véhicule. Le rendement du capital se calcule comme suit:
TwdC = Contributions pondérées (quotidiennement) pour la période de mesure TwdR = Remboursements pondérés (quotidiennement) pour la période de mesure TwdD = Distributions pondérées (quotidiennement) pour la période de mesure |
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PM06
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Un rendement distribué doit être communiqué. Le rendement distribué se calcule comme suit:
TwdC = Contributions pondérées (quotidiennement) pour la période de mesure TwdR = Remboursements pondérés (quotidiennement) pour la période de mesure TwdD = Distributions pondérées (quotidiennement) pour la période de mesure Les distributions comprennent les dividendes et intérêts versés pendant la période. Les rendements doivent être calculés selon une pondération par la valeur, la pondération étant appliquée à la taille et au calendrier des flux de trésorerie reflétant le contrôle du gestionnaire sur les mouvements d'entrée et de sortie des véhicules. |
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PM07
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Le Since Inception Internal Rate of Return (« SI-IRR ») (taux de rendement interne depuis le lancement) doit être communiqué. Le SI-IRR se calcule comme suit:
f0…fn = Flux de trésorerie pour la période 0 à n (valeurs négatives pour les entrées et positives pour les sorties) IRR = Taux de rendement interne Également connu sous le nom de rendement pondéré par la valeur. |
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PM08
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Un multiple du capital d'apport ou un multiple du capital d'apport au regard du capital engagé (PIC) doit être communiqué. Le PIC se calcule comme suit: PIC CC PIC (Capital d'apport) = Capital cumulé apporté au CC (capital engagé) du véhicule (Capital engagé) = Capital cumulé plus capital non prélevé. |
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PM09
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Un multiple de l'investissement ou un multiple de la Total Value to Paid-in Capital (« TVPI ») (valeur totale au regard du capital d'apport) doit être communiqué. Le TVPI se calcule comme suit: TV PIC TV (Valeur totale) = Somme des actifs résiduels nets du véhicule (NAV) plus les distributions cumulées du véhicule PIC (Capital d'apport) = Capital cumulé apporté au véhicule |
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PM10
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Le multiple de réalisation ou de distributions cumulées au regard du multiple du capital d'apport (« DPI ») doit être communiqué. Le DPI se calcule comme suit: D PIC D = Distributions PIC (Capital d'apport) = Capital cumulé apporté au véhicule Les distributions conservées dans le véhicule, qui ne sont pas payées aux investisseurs, sont considérées comme réalisées. |
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PM11
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Un multiple non réalisé ou un multiple de la valeur résiduelle au regard du capital d'apport (« RVPI ») doit être communiqué. Le RVPI se calcule comme suit: RV PIC tel que VR (Valeur résiduelle) = Valeur de l’actif net (NAV) du véhicule PIC (Capital d'apport) = Capital cumulé apporté au véhicule |
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PM12
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Les éléments suivants doivent être communiqués simultanément aux mesures de performance:
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PM13
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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Les benchmarks de la même année de performance ou de la même année de lancement doivent être communiqué s'ils sont disponibles et qu'ils ont un sens. Étant donné l'environnement limité des véhicules sur plusieurs marchés, il n'est pas forcément opportun d'utiliser des indices de véhicules immobiliers principaux ou accessoires comme benchmarks. Un gestionnaire doit faire ce qui est possible pour ne pas appliquer de benchmarks lorsque le gestionnaire ou le véhicule en question représente une part significative de l'environnement de référence. En l'absence de référence appropriée, il convient de communiquer cette information. En cas de différence entre l'objectif de performance et la référence, l'objectif peut être utilisé comme point de référence principal, pour autant que ce soit clairement communiqué. |
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PM14
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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| Lorsqu'un composé et une référence sont communiqués, il convient de les decrier. | ✔ | ✔ |
PM15
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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| L'année de performance du véhicule doit être communiquée. | ✔ |
PM16
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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| Lorsqu'une composante est présentée, sa description doit être communiquée. | ✔ | ✔ |
PM17
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Véhicules ouverts |
Véhicules fermés |
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| Le moment et la fréquence des flux de trésorerie utilisés dans le calcul doivent être communiqués. | ✔ |
Réflexions
PM18
Les réflexions et méthodologies suivantes doivent être utilisées pour déterminer les mesures de performance:
Calcul de la mesure de performance
PM19
Base unitisée contre base NAV
Dans certains pays, la performance des véhicules peut être communiquée au niveau de la part. Les directives ont été élaborées compte tenu du fait que la performance a été déterminée en fonction de la NAV cumulée et du flux de trésorerie.
Normes comptables (GAAP)
Les méthodologies décrites ci-dessous partent de l'hypothèse que les composants des mesures sont déterminés conformément au module Module 4 : INREV NAV, qui est défini en fonction des états financiers IFRS. Lorsque cela s'avère impossible, il est fait référence aux normes IFRS ou aux normes comptables locales.
Dates des flux de trésorerie
Les dates utilisées pour les calculs de performance doivent s'appuyer sur les flux de trésorerie entre les investisseurs et le véhicule à la date fixée à des fins comptables. Les flux de trésorerie mensuels et annuels doivent au minimum être utilisés, bien qu'il soit habituel de recourir à des flux de trésorerie trimestriels et quotidiens dont l'adoption doit être encouragée, plus particulièrement pour les véhicules ouverts. Pour ce qui est des appels de capitaux, il convient d'utiliser l'échéance de l'appel de capital.
Les véhicules ouverts sont soumis à des entrées et sorties de capitaux constantes. Pour traiter les flux de capitaux importants, les flux de trésorerie peuvent être déployés périodiquement, idéalement sur une base mensuelle, au terme de chaque mois.
Dans le cas de distributions de véhicules unitisés, la date déclarée doit être utilisée.
Les véhicules fermés doivent appliquer les dates auxquelles les flux de trésorerie sont appelés ou distribués aux investisseurs. La date doit refléter la date d'entrée en vigueur des appels de capitaux, à laquelle le capital doit être payé et, dans le cas des distributions, la date à laquelle le capital a été payé par le véhicule.
Évaluation des biens immobiliers
Les biens immobiliers doivent être évalués dans le respect des directives du Module 3 – Expertise immobilière.
Frais
Les mesures du niveau de performance du véhicule peuvent être calculées principalement à trois niveaux:
- nettes à la fois des frais de gestion et de performance (requis);
- nettes des frais de gestion, mais brutes des frais de performance (Intéressement différé (« Carried interest »)) (facultatif) ; brutes de l'ensemble des frais de gestion (facultatif).
Les mesures de performance sont calculées nettes de tous frais et des intéressements différés concrétisés (ou tout autre type de frais de performance) et des (provisions pour les) paiements des intéressements différés. Cependant, les frais facturés aux investisseurs suite au remboursement de parts ou à leur sortie ne doivent pas être pris en compte s'ils sont acquis par le gestionnaire plutôt que par le véhicule. Bien que ce ne soit pas requis, les mesures de performance peuvent également être calculées brutes des frais de gestion et des intéressements différés.
Lorsque des frais sont facturés à des investisseurs en dehors du véhicule, les mesures de performance doivent les intégrer comme s'ils avaient été facturés directement au véhicule ou dans celui-ci.
Devises
Par défaut, et pour refléter la performance réelle du véhicule, celle-ci doit toujours être calculée dans la devise du véhicule.
Calcul de la mesure de performance
PM20
Pour illustrer la performance combinée de véhicules multiples, la performance peut être présentée sous une forme composite, qui associe la performance de chaque véhicule d'une façon standardisée au fil du temps.
Critères de regroupement
Pour garantir une représentation équitable de la performance composite, les véhicules rassemblés au sein du même groupe doivent partager un ou plusieurs attributs communs.
Les composites doivent être définis par des attributs communs. Vous trouverez ci-dessous des critères de regroupement présentés suivant une hiérarchie suggérée:
- Style (veuillez consulter le document de Classification des styles de véhicules de l'INREV, qui n'est pas défini par le gestionnaire) Structure (ouvert ou fermé)
- Stratégie
- Références
- Levier
Dans le cas des véhicules fermés, il est préférable de définir la performance composite suivant une combinaison de l'année de performance et de l'un des attributs mentionnés ci-dessus.
Tous les véhicules (à la fois historiques et réels) figurant dans les résultats d'un gestionnaire doivent être inclus dans un composite si un véhicule correspond aux critères de regroupement. Lorsqu'un véhicule correspondant aux critères de regroupement a été exclu du composite, les raisons de cette exclusion doivent être indiquées.
Méthode de calcul
La performance du rendement composite pondéré par le temps doit être calculée en pondérant la performance de chaque véhicule participant ou compte isolé au regard de la part qu'il représente dans la taille totale du composite. La pondération se fait suivant la même fréquence que les évaluations des véhicules et elle est liée au temps.
Pour les composites des véhicules fermés, un IRR depuis le lancement du véhicule est présenté. Dans la mesure où les flux de trésorerie des véhicules participant au composite partagent tous la même année et les mêmes attributs, l'agréation des flux de trésorerie n'est pas un problème.
Autres réflexions relatives aux calculs multiples
Certains véhicules ont la capacité de recycler du capital pendant la période d'investissement (de réinvestir les recettes des capitaux propres). À des fins de calcul multiple du capital, toutes les distributions incluses au titre de rendement des capitaux ou de rendement des capitaux propres pour le calcul (« nominateur ») doivent, si elle sont réinvesties (recyclées), également être ajoutées au montant du capital utilisé (« dénominateur ») pour refléter le véritable ratio du capital distribué aux investisseurs. Cela devrait être le cas, que le capital recyclé soit effectivement distribué et remboursé ou qu'il soit directement réinvesti par le gestionnaire, sans redistribution physique aux investisseurs (afin de supprimer les flux de liquidités).
Updates
PM-U01
The latest update: November 2015